Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто является собственником неприватизированной квартиры в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дело в том, что приватизацию можно завершить и после смерти нанимателя. Но только при условии, что он еще при жизни собрал все необходимые документы и подал заявление о ее проведении в ответственный орган.
Как унаследовать неприватизированную квартиру после смерти владельца?
Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, неприватизированное жилье все равно может быть включено в наследственную массу по требованию наследника, если наследодатель не отозвал свое заявление и по независящим от него причинам не смог завершить оформление (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993).
Другими словами, если процедура приватизации квартиры была начата, но из-за смерти нанимателя ее не успели завершить, такую квартиру все равно можно включить в наследственную массу.
Прописка в муниципальной квартире: нормы, правила, нюансы
Прописка в муниципальной квартире – это фиксация официального места жительства в данном жилье. Необходимость прописки возникает, когда жилье не приватизировано и находится в собственности государства или муниципалитета.
После продажи неприватизированной квартиры, права на нее перейдут новому собственнику, о чем будет свидетельствовать соответствующий документ. Однако, изменение прописки не происходит автоматически, и собственнику нужно самостоятельно заняться этой процедурой.
Для прописки в муниципальной квартире после продажи неприватизированной квартиры, собственнику нужно обратиться в жилищно-коммунальную службу своего муниципалитета. В таком случае, необходимо предоставить следующие документы:
- Свидетельство о приватизации неприватизированной квартиры;
- Свидетельство о собственности на другую квартиру или дом (если имеется).
После предоставления необходимых документов и прохождения процедуры прописки, собственник получит новое свидетельство о регистрации места жительства, где будет указана новая прописка.
Если собственник неприватизированной квартиры уходит из жизни, обязанность по прописке в неприватизированной квартире перейдет на наследников или установленных на попечение наследников. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
- Свидетельство о смерти собственника;
- Документы, подтверждающие право на наследство (завещание, свидетельство о праве на наследство).
Кому перейдут права на неприватизированную квартиру после смерти собственника
После смерти собственника неприватизированной квартиры возникают вопросы о том, кому перейдут права на эту квартиру. Здесь важно учитывать правила, нормы и нюансы, которые регулируют наследование неприватизированного жилья.
В первую очередь, необходимо понять, что такое неприватизированная квартира. Это квартира, которая находится в муниципальной собственности и не была приватизирована в рамках государственной программы. Права на неприватизированную квартиру у собственника ограничены, он не имеет права на продажу данного жилья без согласия муниципалитета.
В случае смерти собственника неприватизированной квартиры, его права и обязанности переходят на наследников. При наличии завещания, в котором указаны наследники, права на квартиру получают указанные в нем лица. Если завещания нет, квартира наследуется по закону.
В соответствии с законодательством России, порядок наследования неприватизированного жилья предусматривает следующие нормы:
- Если собственником квартиры является один человек, то его права и обязанности автоматически переходят на законных наследников: супругу, детей, внуков, родителей и др.
- Если собственником квартиры является супружеская пара, то при смерти одного из супругов его доля в квартире переходит на другого супруга. При смерти обоих супругов доля в квартире переходит на их законных наследников.
- Если у собственника нет законных наследников, его доля в квартире переходит на наследование по завещанию или наследование по закону.
Все наследники неприватизированного жилья имеют право на долю в квартире, которая зависит от доли наследственного имущества. В случае, если собственник оставил двоих наследников, каждому из них придется принадлежать 50% доли в квартире. При наличии трех наследников каждый получит по трети, и т.д.
Таким образом, права на неприватизированную квартиру после смерти собственника переходят на его наследников. Это следует учитывать при продаже неприватизированного жилья, так как для законной продажи квартиры необходимо учесть права и интересы всех наследников. В случае наличия споров или несогласия наследников, возможно потребуется судебное разбирательство.
Важно отметить, что процесс наследования неприватизированного жилья имеет свои особенности и требует аккуратного подхода. Для решения всех вопросов и оформления прав на наследуемую квартиру рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на наследственном праве.
Как получить жилье в наследство
Наследники этого гражданина, претендующие на доли в неприватизированной квартире, руководствуясь выше указанной правовой позицией, вправе обратиться в районный суд с исковым заявлением о включении в наследственную массу, признании права собственности на конкретное жилое помещение. Такой иск подается по месту нахождения жилплощади, оплачивается государственной пошлиной, исходя из инвентаризационной или кадастровой оценки.
Суду для удовлетворения заявленных исковых требований достаточно будет установить наличие главного условия, — что умерший действительно лично обращался с заявлением в местную администрацию по поводу приватизации. Если данный факт подтвердится, наследники имею право на получение наследства. Доказать это обстоятельство совсем несложно.
Истцу надлежит просить суд сделать запрос в местную администрацию, которая занимается оформлением приватизационной процедуры. Поступление заявления о приватизации обязательно фиксируется и передается сотрудникам в работу. Если будет судебный запрос, вся необходимая информация будет суду предоставлена.
Неприватизированная квартира, как правило, находится в ведении муниципального образования. Граждане проживают в ней на условиях договора социального найма. Все, кто в ней живет, имеют абсолютно равные права, включая право на получение жилплощади в свою собственность.
Если в неприватизированном помещении жил один человек, то после его кончины жилье передается в распоряжение муниципалитета, который вправе распределить жилье среди очередников.
Родственникам умершего нанимателя нужно сразу выяснить, не затеял ли он перед смертью приватизацию. Если да, то можно смело рассчитывать получить освободившееся жилье в свою собственность.
Но есть один минус – просто так муниципалитет жилплощадь наследникам не передаст. Придется судиться. При положительном исходе дела, принятое судом решение будет основанием для закрепления помещения за наследниками. Они получат возможность зарегистрировать за собой право собственности.
Если же на приватизацию и намека не было, претендовать на жилье нельзя. Разве что за исключением особых случаев, — признания за лицами, членами семьи нанимателя и проживавшими с ним на одной жилплощади, права пользования.
Приватизация муниципальной квартиры
Со временем и при желании наниматель может приватизировать квартиру от муниципалитета — это один из самых удобных способов получения собственного жилья. Желающие оформить договор приватизации должны соответствовать определённым требованиям.
- Иметь гражданство Российской Федерации.
- Быть зарегистрированным в той квартире, которую снимают по договору соцнайма.
- Иметь на руках согласие муниципалитета на процесс приватизации.
- В случае нежелания кого-то из домочадцев приватизировать жильё необходим письменный отказ этого члена семьи. В противном случае он также получит свою долю в этой квартире.
- Убедиться, что ранее не было использовано право в приватизации (для этого и нужен отказ, если кто-то из семьи не хочет участвовать в приватизации).
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
Раздел лицевых счетов
При возникновении проблем с регулярной оплатой ЖКУ обоснованные претензии будут предъявлены всем жильцам. Для исключения лишних затрат и спорных ситуаций надо выяснить, как разделить лицевой счет в неприватизированной квартире.
Упрощенное толкование законодательных норм (ЖК РФ, статья 82) не поможет сделать правильный вывод. В этом акте отмечен запрет на составление отдельных договоров социального найма одной квартиры. Соответственно – отсутствуют основания для раздела счета. Откажут не только снабжающие организации или управляющая компания. Аналогичное решение будет указано в судебном определении либо в отказе на стадии приемки заявления.
Несмотря на отмеченный запрет можно фактически разделить лицевой счет в неприватизированной квартире при соблюдении всех формальностей. Для этого в иске просят определить порядок выполнения регулярных платежей с распределением долей жильцов. Это заявление вправе подать любой совершеннолетний член семьи, либо третье лицо с регистрацией по соответствующему адресу. Одновременно можно:
- опротестовать препятствия пользования общими помещениями;
- требовать компенсацию задолженностей по ЖКУ.
По решению суда лицевой счет остается единственным. Однако каждому жильцу будут передавать отдельные квитанции для оплаты с расчетами по установленным долям.
Что будет с квартирой?
Но что, если процедура приватизации на момент смерти нанимателя не была начата? Неужели квартиру не получится сохранить, и ее отберут?
Спокойно! Все не так плохо. Неприватизированная квартира после смерти квартиросъемщика, как и ранее, остается в социальном найме. Никто не вправе выгнать из нее остальных жильцов. К тому же, согласно абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК , в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Фактически, закон предоставляет жильцам возможность выбрать нового нанимателя после смерти старого. Кто им будет конкретно, другие члены семьи решают самостоятельно. Главное, чтобы новый наниматель был полностью дееспособным (п. 2 ст. 82 ЖК ). По их желанию, договор социального найма может быть вообще заключен с каждым из них. Большого значения это не имеет – все остальные жильцы обладают равными с нанимателем правами ( ст. 69 ЖК ). Это касается, в том числе и права на приватизацию – каждый член семьи имеет право на равную долю при приватизации, даже если на момент смерти нанимателя он не входил в число наследников.
Как делится приватизированная квартира
Как правило, если участников бесплатной приватизации было несколько, они определяли доли по соглашению и пропорционально регистрировали право собственности в ЕГРН. В таком случае в состав наследства входит только доля приватизированного помещения, которая принадлежит умершему лицу.
Однако до настоящего времени сохраняется множество договоров, где такие доли не определены.
Возникает вопрос: нужно ли выделять долю умершего лица, чтобы внести ее в наследственную массу, и как это сделать?
Ответ на этот вопрос содержится в статье 3.1 закона № 1541-1, которая устанавливает, что в этом случае доли участников признаются равными. Чтобы рассчитать долю наследодателя нотариусу потребуется договор приватизации, где указаны все участники.
На практике встречаются ситуации, когда несовершеннолетние на момент приватизации лица, которые не были включены в договор родителями, позднее подают иск о признании его недействительной. Однако суды, как правило, считают срок исковой давности пропущенным, так как он не может превышать 10 лет (ст. 181, 196 ГК РФ) и отказывают в удовлетворении требований. Особенно в случаях, когда истец проживал в спорной квартире длительное время после ее приватизации, и не мог не знать о том, что он не входит в число собственников.
Выводы. Наследование приватизированной квартиры производится в обычном порядке, если право собственности наследодателя на нее или долю в ней зарегистрировано в ЕГРН. Если в ней проживают лица, отказавшиеся от приватизации, наследник не имеет права выселить их (они могут это сделать добровольно). Основанием для регистрации жилого помещения на имя наследника служит свидетельство о праве, выданное нотариусом.
Как вступить в наследство на квартиру
Чтобы унаследовать неприватизированную квартиру без проблем, необходимо заранее запустить перерегистрацию с государства на себя. Конечно, при принятии наследства по закону сделать это сложно, однако если планируется составление завещания, лучше заблаговременно начать процедуру совместно с хозяином жилья.
- Заявление на приватизацию жилплощади передают в регистрационную палату. Пока квартира неприватизированная, ее собственник считается нанимателем.
- В регистрационной палате выдают перечень документов, необходимых для дальнейшего процесса регистрации.
- Чтобы процесс был запущен, не должно быть написано в регистрационную палату заявления, отзывающего процесс оформления неприватизированного имущества.
Соблюдая вышеперечисленные условия, согласно пленума Верховного Суда номер восемь от 1993 года, наследник имеет право на неприватизированное жилье. Если дело дойдет до суда, будет учитываться тот момент, что заявление на официальное оформление было подано, просто не успело вступить в силу до смерти наследодателя.
Как узнать судьбу квартиры кому она принадлежит
По номеру дома и квартиры можно все о ней узнать: как живется здесь, сможете ли вы и ваш дом найти общий язык, будет ли дома счастье. Ответ нумерологии — скорее совет. Иногда бывает так, кто и менять ничего не нужно — все уже очень хорошо. А бывает, что все наоборот. Тут приходит на помощь фен шуй — удивительная философия, искусство гармонии. Она в вашей жизни меняет все, но эти изменения к лучшему. Часто номер квартиры становится своего рода приговором для тех, кто в ней живет. Ваши родители были в ней несчастны, ссорились, разводились. Вы приходите домой без радости, а стены все помнят, впитывают, как губка эмоции. В такой атмосфере жить невыносимо. На двери написано одно простое число, которое значит очень много для жизни обитателей этого дома.
Неприватизированная квартира принадлежит городу. Люди занимают ее по договору социального найма, поэтому напрямую продать такую квартиру как приватизированную нельзя. Единственная законная сделка с неприватизированным жильем – это обмен.
Сейчас существуют два варианта обмена неприватизированного жилья: на такое же – неприватизированное и на недвижимость, находящуюся в собственности.
«И сейчас неприватизированную недвижимость можно обменять на такую же неприватизированную жилплощадь, как это происходило раньше, в советские времена, – рассказывает о механизме обмена Павел Косов. – При этом требуется согласие собственника, т.е. города. В этом случае люди меняются не собственностью, а правами на проживание в определенном месте. Регистрируются подобные сделки в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (бывший «Мосжилсервис» влился в его состав). Здесь просматривают документы и выдают новые ордера. Это прямой обмен, в процессе которого риэлторы участия не принимают».
Кроме того, сегодня права проживания в неприватизированной квартире можно обменять на какую-либо собственность. После обмена собственности на права проживания человек, не использовавший свое право приватизации ранее, может приватизировать эту квартиру. Регистрацией обменов права проживания на собственность занимаются Центр арендного жилья (регистрация прав проживания) и Управление Федеральной регистрационной службы (регистрация прав собственности).
«Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном взяты из ранее действовавшего ЖК РСФСР, – уточняет юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Ольга Балбек. – Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения (в том числе временно отсутствующих); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена; о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ; о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства, если в обмениваемом жилом помещении проживает несовершеннолетний, а также недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин».
Обменять можно: неприватизированную квартиру целиком или только комнату в коммуналке, если заключен договор социального найма.
Но при обмене неприватизированного жилья есть ограничения.
Нельзя обменять неизолированные жилые помещения, например, смежные комнаты, связанные общим входом.
«Родственный обмен» ушел в историю
В статьи, касающиеся обмена неприватизированного жилья действующего Жилищного кодекса, были внесены значительные изменения.
О том, что изменилось, рассказывает Ольга Балбек.
– Ранее действовавшим законодательством (законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находившимися в домах государственного, муниципального жилищных фондов или в домах ЖСК. Собственники были вправе поменять жилое помещение на жилые помещения любых форм собственности. Соответственно, и круг лиц, имевших право обмена, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма, а также собственники жилых помещений. Сейчас круг лиц, имеющих право на обмен неприватизированного жилья, значительно сужен.
ЖК РФ не предусмотрена и такая разновидность обмена, как «внутрисемейный» или «родственный» обмен. Его особенность заключалась в том, что договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а один из его членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора найма жилого помещения) вселялся другой человек. На прежнюю площадь этого человека приобретал право выбывший член семьи, совершивший обмен. Например, внучка жила с родителями в неприватизированной квартире. А бабушка жила одна также в неприватизированной квартире. По взаимному согласию можно было внучку прописать в квартиру бабушки, а бабушку – в квартиру, где была прописана внучка. Действующим законодателем исключена возможность обмена доли жилой площади, приходящейся на члена семьи нанимателя.
Так что «родственный обмен», широко использовавшийся в советские времена, стал частью истории.
Какие ограничения установлены в отношении регистрации новых жильцов?
Жильцам, не являющимся владельцами помещений, нужно помнить об ограничениях по регистрационным действиям. Так, собственники вправе прописывать к себе кого угодно. Количество временно или постоянно вселенных лиц не учитывается. Кроме того, хозяин вправе выселять из объекта любого жильца по своему усмотрению (это не касается несовершеннолетних и при наличии права бессрочного пользования квадратными метрами).
Заселение в муниципальное жилище имеет существенные ограничения. К таковым относится необходимость получения согласия со стороны уполномоченного органа (наймодателя) на прописку третьих лиц. При этом последние должны быть родственниками нанимателя, вписанного в договор соцнайма. Иные граждане вправе прописаться с согласия собственника и при строгом соблюдении нормы жилплощади на человека. Таким образом, вселение и временная регистрация неограниченного круга лиц запрещена действующим законодательством.
После заселения лиц наниматели не вправе выселить последних в принудительном порядке. Данный вопрос находится в компетенции муниципалитета. Однако в некоторых случаях человеку, заключившему договор с органом власти, удается отменить регистрацию в судебном порядке.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Преимущества и недостатки таких сделок
Каждый из перечисленных способов имеет свои особенности:
- Продажа после приватизации. Если у продавца финансовые проблемы, нет денег на оплату приватизации, внесение налога, он может найти покупателя, заключить договор, получить задаток. Договор должен содержать данные о стоимости жилья, сумме задатка, сроках, когда сделка должна быть оформлена. В дальнейшем, когда жильё стало собственностью продавца, он заключает с покупателем договор купли-продажи. Данные поступают в Росреестр. Плюсы – за приватизированную квартиру можно запросить более высокую цену, это абсолютно законно, обе стороны имеют возможность отказаться от сделки на этапе приватизации. Недостатки – длительный срок оформления документов, уплата налога в размере 13%, проблемы с поиском покупателя на неприватизированное жильё.
- Продажа через регистрацию покупателя не нарушает закон, когда речь идёт о близком родственнике. Нужно получить согласие совершеннолетних членов семьи, прописанных на жилплощади, в письменном виде. После прописки покупателя на него переоформляют лицевой счёт, остальные жильцы выписываются. Достоинство варианта – возможность не погашать задолженность по коммунальным услугам, она переходит новому владельцу. Велик риск столкнуться с мошенниками, на прописку постороннего, не родственника, муниципальные власти не дадут согласия.
- Ст. 72 ЖК РФ разрешает нанимателю обмен жилплощади на другую, также предоставленную по договору социального найма. Это наиболее простой метод заключения сделки. Недостатком является то, что если человеку нужно не другое жилье, а деньги, обмен не решит его проблем.
- Буферная продажа предусматривает участие третьей стороны, кроме продавца и покупателя привлечено агентство недвижимости. Эта сделка законна, если воспользоваться услугами надёжного агентства. К минусам относятся проблемы с поиском покупателя. Так как в процессе участвуют две квартиры, процесс оформления процедуры затягивается на несколько месяцев. Немаловажный недостаток – оплата услуг агентства.