Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке находясь на службе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим. – первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:
- необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
- найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
- выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
- получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.
Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:
- путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;
Где взять деньги на погашение долгов?
Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную по программе военной ипотеки, вполне реально – но на практике крайне сложно из-за необходимости найти огромную сумму денег. Но так как продажа квартиры и без того предполагает получение сопоставимой суммы, задача выглядит более-менее реально.
Так, «провернуть» все это можно тремя способами:
- если есть достаточно сбережений или возможность занять нужную сумму у родственников. В этом случае проблемы нет – имеющимися деньгами можно погасить обе части долга, после чего продать квартиру (и раздать долги обратно, если это деньги родственников);
- взять на эту сумму нецелевой кредит в банке. С одной стороны, военнослужащие – одни из самых платежеспособных заемщиков (стабильный иногда растущий доход на много лет вперед), но потребительский кредит на 2-3 миллиона рублей готов выдать далеко не каждый банк, да и процент по нему будет достаточно большой – выше 10% годовых. Но процент – не проблема, ведь после продажи квартиры долг можно будет полностью погасить (проценты придется оплатить за 2-3 месяца, пока будут оформляться документы);
- договориться с покупателем – взять задаток и им погасить все долги, после чего подписать основной договор купли-продажи.
Третий вариант – потенциально самый дешевый (не нужно платить банку и просить родственников), но самый спорный. Основная проблема в том, что мало какой покупатель квартиры согласится проходить настолько рискованную процедуру, чтобы просто купить жилье.
Обычно советуют такой алгоритм:
- продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи – в нем прописывается, как продавец получит задаток от покупателя и погасит им оба долга;
- после погашения долгов обременение с квартиры снимается;
- стороны подписывают основной договор купли-продажи, и покупатель передает остаток суммы.
Иногда вместо задатка рекомендуют использовать банковскую ячейку – тогда менеджер банка контролирует, как продавец гасит свои долги. Но в целом схема остается той же – обременения снимаются за счет денег, которые заранее дает покупатель.
Главная проблема в этой ситуации – практически ни один покупатель не будет просто так соглашаться отдать свои деньги на 2-3 месяца, пока продавец решает проблемы с банком и Росвоенипотекой. А значит, продавец будет вынужден сделать скидку (если это не уникальный и безальтернативный объект недвижимости для покупателя), что уже снижает целесообразность всей сделки. Правда, с учетом роста цен на жилье такая сделка может иметь смысл – например, если квартира по военной ипотеке 3 года назад стоила 2 миллиона рублей, а сейчас стоит все 4.
Порядок действий по продаже квартиры с военной ипотекой.
Схема продажи квартиры по военной ипотеке выглядит так:
-
Досрочное погашение ипотечного кредита, получение письменного подтверждения погашения долга и закрытия кредитного счета.
-
Обращение на сайт «Росвоенипотеки» с тем, чтобы узнать точную сумму долга перед государством по НИС. Информация предоставляется в течение 30 дней.
-
Подача заявления в банк о получении закладной на квартиру в связи с погашением долга.
-
Возврат суммы, выплаченной государством по НИС. К сведению: выплачивается и первый взнос, и все ежемесячные платежи, внесенные государством. Сумма может быть очень значительной. Кроме перечисленных выше случае обязанности по возврату средств нет в ситуациях, когда человек прослужил более 10 лет и был уволен в запас по достижению предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности, по семейным обстоятельствам, или был признан негодным к военной службе. Также от выплат освобождаются члены семьи военнослужащего в случае его гибели или смерти
-
Направление заявления в «Росвоенипотеку» о снятии залога квартиры в пользу государства в связи с исполненными договорными обязательствами.
-
Получение выписки из ЕГРН с указанием об отсутствии обременений на квартиру.
-
Заключение договора купли-продажи.
-
Регистрация сделки в «Росреестре» и получение продавцом денег.
Делаем выводы
Продажа квартиры с обременением по военной ипотеке может быть непростым процессом. Военная ипотека отличается от обычной двойной проверкой документов и двойным залогом на одну и ту же квартиру. Продать квартиру в военной ипотеке можно только при наличии определенных условий, и самый сложный момент сделки — снятие двух обременений (от банка и от государства) перед продажей.
Для успешного снятия обременений с квартиры с военной ипотекой необходимы паспорт владельца жилья, договор купли-продажи, ипотечный договор, справка от кредитора о закрытии долга и закладная на квартиру. Все эти документы подаются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. После снятия обременений сделка по продаже квартиры будет проходить по обычным правилам и документам.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
- покупки недвижимости,
- продажи недвижимости,
- аренды недвижимости по всей России.
Плюсы и минусы для продавца, если покупатель военнослужащий.
Для военнослужащих военная ипотека несёт преимущественно плюсы: низкая процентная ставка, дополнительная бесплатная проверка недвижимости, уже накопленные средства для большей части платежа.
При этом, для продавца процедура будет иметь особенности. Главной из них является срок подготовки документов и согласований приобретающей стороной. Средний период одобрения недвижимости государством составляет 3-4 месяца. Это означает долгую сделку и возможно упущенную выгоду, т.к. в течение квартала цены на квартиры могут возрасти, а недвижимое имущество всё равно будет приобретено по первоначальной договорённости.
Кроме того, есть риск отказа со стороны Росвоенипотеки, т.к. у них имеются свои специфические требования к качеству и расположению жилья.
Как продать квартиру, приобретённую ранее по военной ипотеке?
Закон допускает реализацию приобретённого имущества. Необходимо соблюсти установленный порядок:
- Обратиться в банк и Росвоенипотеку о намерении продать жильё;
- Повторно получить свидетельство НИС;
- Узнать остаток задолженности и самостоятельно погасить её;
- Компенсировать государству средства НИС (то, что было накоплено до оформления кредитного соглашения);
- Обратиться в Росреестр с закладными, подтверждающими отсутствие долга, и снять обременение;
- Получить на руки новую выписку из единого реестра недвижимости.
- После этого, квартира может быть продана в стандартном порядке.
ДОГОВОР ПУБЛИЧНОЙ ОФЕРТЫ
на оказание юридических услуг
-
-
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- Данный документ является официальным предложением (публичной офертой) Акционерного общества «Семейный юрист» (АО «Семейный юрист»), именуемого в дальнейшем «Исполнитель», в лице Директора Титова Леонида, действующего на основании Устава, и содержит все существенные условия договора о предоставлении юридических услуг.
- В соответствии с п. 2 ст. 437 Гражданского Кодекса РФ, в случае принятия изложенных ниже условий, юридическое или физическое лицо, производящее акцепт данной оферты, становится «Заказчиком». Согласно п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ, акцепт оферты равносилен заключению договора на условиях, изложенных в оферте.
- Принимая данную публичную оферту (в дальнейшем по тексту – «Оферта»), Заказчик выражает свое согласие с тем, что он безоговорочно принял условия Оферты.
- Акцепт Оферты осуществляется путем оплаты услуг Исполнителя независимо от того, каким способом осуществляется такая оплата (оплата через наличными в кассу Исполнителя, безналичным способом оплаты через терминал Исполнителя, через онлайн кассу или через систему быстрых платежей).
- Настоящая Оферта, перечень юридических услуг и прайс-лист Исполнителя публикуются на официальном сайте АО «Семейный юрист», размещенном в информационной телекоммуникационной сети Интернет: https://мойсемейныйюрист.рф.
- На услуги по судебному представительству интересов Заказчика и комплексному сопровождению интересов Заказчика (представление интересов Заказчика в государственных органах (кроме органов государства, осуществляющих правосудие) и (или) перед третьими лицами, с Исполнителем заключается двусторонний договор на оказание правовых (юридических) услуг.
- В связи с вышеизложенным внимательно прочитайте текст данной публичной Оферты. Если Вы не согласны с каким-либо пунктом настоящей Оферты, Исполнитель предлагает Вам отказаться от ее акцепта и использования услуг Исполнителя.
Плюсы и минусы военной ипотеки для продавца
Банкиры утверждают, что продать квартиру по военной ипотеке для продавца выгодно, так как кредитная организация обеспечивает безопасность расчетов и берет на себя оформление всех договоров. Однако есть несколько чрезвычайно важных моментов, на которые продавцу недвижимости следует обратить внимание.
К плюсам военной ипотеки для продавца можно отнести:
- Участвовать в сделке могут только банки, прошедшие специальную аккредитацию
- Уверенность в чистоте сделки с юридической точки зрения
- Сжатые сроки регистрации сделки: вместо обычных 30 дней, операция занимает лишь 5-7 дней
- Безопасность сделки по военной ипотеке: все расчеты тщательно контролируются банком.
Ну а к немногочисленным, но весьма существенным минусам относятся:
- При юридической чистоте сделки придется заплатить налоги за доход. Не всем хочется «светить» деньгами перед налоговой инспекцией
- Сроки получения денег несколько больше, чем при обычной сделке, так как в данном случае придется соблюсти определенный порядок расчета, то есть заключения сделки.
В последние годы о случаях мошенничества при работе с военной ипотекой со стороны банков при передаче денежных средств не слышно. Однако определенная настороженность со стороны продавца не помешает. Собственник должен, в первую очередь, перепроверить находиться ли в сейфовой ячейке все оговоренная сумма. Также необходимо обратить внимание, какие потребуются документы, чтобы вскрыть эту ячейку.
Подписание основного договора купли-продажи
В основном договоре купли-продажи следует учесть следующие моменты:
1. Описание объекта
Необходимо указать подробные сведения о продаваемой квартире, такие как адрес, площадь, количество комнат и прочие характеристики.
Адрес г. Москва, ул. Примерная, д. 123 Площадь 70 кв. м Количество комнат 3 Альтернативные варианты
Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.
Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.
По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.
Продажа квартиры через ипотеку сбербанк пошаговая инструкция
- Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
- Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
- Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
- Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
- Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи. и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.
Достоинства продажи и недостатки
Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:
- средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
- квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
- сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.
Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:
- реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
- для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
- после осуществления сделки придется заплатить налог;
- для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.
Для чего проводится переуступка ипотеки
Передача прав собственности третьим лицам возможна лишь с разрешения кредитного учреждения, если данный пункт прописан в ипотечном договоре. Необходимость же в данной процедуре возникает по самым разнообразным причинам. Перечислим некоторые из них:
- Необходимость срочно продать недвижимое имущество, в максимально сжатые сроки. Поскольку переуступка, как правило, требует меньше времени, чем попытка самостоятельно избавиться от обременения и долговых обязательств по ипотечному кредиту, то такая реализация залогового имущества может быть достойной альтернативой досрочному погашению кредита;
- Финансовая несостоятельность заемщика. Когда у данной стороны пропала возможность своевременно погашать задолженность по ипотеке, продажа квартиры по переуступке выглядит приемлемым вариантом разрешения возникшей ситуации;
- Семейный развод, что может повлечь за собой увеличение долговой нагрузки на одного из бывших супругов. Поскольку одна из сторон вполне закономерно может отказаться от своей части недвижимого имущества и потребовать денежной компенсации. А размер ежемесячных платежей окажется неподъемным для оставшегося на месте жительства человека;
- Наследство. Поскольку, помимо права собственности, получение залоговой квартиры после смерти заемщика влечет за собой возложение на наследника обязанностей по обслуживанию ипотечного договора;
- Решение кредитного учреждения передать права на требования к заемщику другому юридическому лицу. Вызвать подобное решение способны, как поведение должника, так и экономические факторы, вынуждающие банк избавиться от проблемного кредитного портфеля в пользу коллекторской фирмы.
Похожие записи:
-
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ