Риски дольщика при покупке апартаментов и коммерческой нежилой недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски дольщика при покупке апартаментов и коммерческой нежилой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).

Прописка, коммуналка и налоги

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.

Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.

Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова

Нежелание обращаться к профессионалам

Часто покупатели недвижимости не желают обращаться к профессионалам при заключении сделки. Это может привести к серьезным проблемам в будущем.

• Необходимо проверить коммерческие объекты на предмет возможных обременений, например, прав на недвижимость, ипотеку или налоги. Проверка полномочий продавца также является обязательной.
• При дарении или безвозмездных сделках важно обратить внимание на возможные притязания на объекты со стороны других лиц.
• Заключение договора и его заверение у нотариуса является основополагающим шагом при продаже коммерческой недвижимости. При этом необходимо учитывать нюансы и пороки закона, чтобы избежать участия в мошенничестве.
• Подводные риски могут скрыться в предшествующих сделках, поэтому важно проверить их на наличие возможных оспариваний.
• В случае активного участия супруга в покупке коммерческого помещения, необходимо учитывать его права и ситуации, связанные с налогами.
• Взять ипотеку на покупаемый объект и обязательное заверение документов с нотариусом – это важный шаг для защиты своих интересов.
• Проходит ли коммерческая недвижимость в заверенных договорах купли-продажи – это также один из наиболее важных моментов при покупке коммерческого помещения.
• При покупке бывшего нежилого помещения, желательно убедиться в полном соответствии недвижимости с законодательством.

Какие документы потребуются для сделки

Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.

Если покупатель — частное лицо, то ему нужен только паспорт, чтобы на сделке подтвердить личность. Дополнительные документы покупателю потребуются в следующих ситуациях.

1. Если сделка совершается на кредитные деньги, к пакету документов нужно добавить кредитный договор, подтверждающий, что банк выделил средства и одобряет покупку, если это целевое кредитование.
2. Если покупатель не может лично присутствовать на подписании договора: в такой ситуации заранее оформляется нотариальная доверенность на представителя. Оригинал доверенности должен быть у представителя с собой на сделке.

Подводные камни сделок с нежилыми помещениями

Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.

1. Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
2. Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.
3. Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
4. Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Примечательно, что в тексте обращения покупатели «квадратов» в «Про Молодость» отдают себе отчет в том, что не являются классическими дольщиками.

— Сроки строительства нарушены, строительство не ведется. Но правительство Петербурга продлило разрешение еще на три года до мая 2026. С момента продления разрешения прошло уже полгода. Но застройщик так и не приступил к строительным работам. Стройка стоит, — утверждают они.

По словам активистов, сейчас застройщик уговаривает их подписать дополнительные соглашения о переносе срока выдачи ключей без компенсаций за срывы сроков ввода.

Авторы обращения понимают, что покупали нежилые помещения, но подчеркивают, что приобретали «квадраты» для постоянного проживания, и «у всех есть семьи, дети».

— Это купленные этажи в воздухе. По законодательству дольщики наших объектов не имеют равной защиты с дольщиками объектов, предназначенных для постоянного проживания. И в случае банкротства застройщика дольщики могут потерять права на купленные ими помещения, которые они покупали для проживания своих семей, — признают сами активисты, но обращают внимание: многие вынуждены сейчас арендовать жилье и платить кредиты.

Стоит также отметить, что на документации на воротах стройки значится несколько иной срок сдачи объекта: второй квартал 2025-го.

Есть и примечательные комментарии к видео в социальной сети «В Контакте». Пользователь под именем Алина Фролова интересуется, «при чем тут дети, если перекупы покупали с целью перепродажи»?

— ПОКУПАЛИ… а не с неба свалилось. А если и для перепродажи… запрещено законом? и можно обобрать молча и безнаказанно? И откуда у Вас такая осведомленность про планы инвесторов?(, — отвечает ей Галина Кулик (орфография и пунктуация соблюдены авторские — прим. редакции).

Здесь стоит добавить, что по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2019 году «квадрат» в апартах стоил в среднем по городу 144,3 тыс. рублей, в ноябре 2023 — 297, 2 тыс.

На «первичке» масс-маркета это 114,6 тыс. и 230,7 тыс. соответственно.

Покупать только, если есть эскроу-счета

Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина признает, что, покупатели апартаментов, к сожалению, пока все еще несут некоторые риски в проектах, которые есть в продаже на рынке.

— На сегодня есть несколько идеальных и безопасных вариантов для покупки недвижимости. Первый вариант, если покупка по проходит по договору долевого участия, то важно обязательное использование эскроу- счетов. Их основная задача — безопасность дольщиков. Инвестор открывает индивидуальный эскроу-счет и денежные средства размещаются на нем, а не передаются девелоперу. Воспользоваться ими застройщик может лишь после акта ввода объекта в эксплуатацию, то есть, после того, как здание будет построено, пройдет все государственные комиссии и получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если с застройщиком что-то происходит, то денежные средства инвестора в сохранности и возвращаются ему, — дает совет она.

По словам Яны Лепёшиной, второй вариант, это покупка уже готового проекта, по договору купли- продажи. Такая форма договора может быть использована после полной сдачи объекта, когда недострой уже исключен.

— Договор долевого участия без эскроу-счета является менее безопасной формой. В случае банкротства застройщика, процесс возврата своих денег может занять много сил, времени и нервов, — констатирует она.

Как считают некоторые участники рынка, апарт-отель «Про Молодость» возможно теоретически реализовывался без эскроу-счетов, которые начали только вводиться в 2019-м году.

Как добавляет Святослав Орлов, в ситуациях купли-продажи и соинвестирования тоже есть свои нюансы. Основной из них заключается в том, что по таким договорам на покупателя не распространяются гарантии, предоставляемые законом об участии в долевом строительстве. Это, например, защита от повторной продажи объекта, повышенная защита от нарушения сроков, а также гарантийный срок в отношении жилья, не говоря уже о гарантиях на случай банкротства застройщика.

Телеканал 78 направил запрос PLG, но ответа на последовало. Редакция готова опубликовать позицию компании, если комментарии будут предоставлены.

Риски при покупке апартаментов

Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.

Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.

Все ли ДДУ одинаковы?

Какой бы вид будущей недвижимости ни реализовывался по ДДУ, сами договоры будут очень похожи. И не случайно: требования к ним едины и прописаны в статье 4 закона «О участии в долевом строительстве». В непременном порядке в ДДУ описывается сам объект долевого строительства (квартира, апартаменты, машиноместо и пр., а также дом, где они располагаются), приводятся его подробные характеристики, обозначается момент его передачи дольщику, указывается цена, гарантийный срок и пр. Одинакова и процедура заключения договора: согласно статье 17, между подписанием ДДУ и его оплатой есть обязательный этап – государственная регистрация в органах Росреестра.

Отличия будут лишь в некоторых деталях и конкретных формулировках. Но они зависят не от типа будущей недвижимости, а от пожеланий конкретного застройщика, который проект договора и составляет.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

• Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
• При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
• Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Чем отличаются права дольщиков жилой и нежилой недвижимости при банкротстве застройщика

Вот в этой ситуации пути защиты прав покупателей жилой и нежилой недвижимости кардинально отличаются. Причину стоит искать в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года).

В 2011 году этот нормативный акт дополнили главой, где прописан порядок банкротства застройщика. Внесенные изменения дали привилегию покупателям квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилой недвижимости. Они не входят в общую конкурсную массу. Когда строительство окончено (а это, как правило, происходит уже в процессе банкротства), дольщикам передают квартиры, погашая таким образом их требования.

При этом у покупателей нежилых помещений нет такой возможности. Их объекты входят в конкурсную массу на основании ст.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года. Почему? Потому что, согласно закону, такие дольщики не могут создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилых помещений. В результате выходит, что девелопер обанкротился, не передав недвижимость владельцам, и право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Теоретически, конечно, можно исключить из нее недостроенное коммерческое помещение, но это случается крайне редко. Для принятия такого решения арбитражу нужны действительно веские основания.

Стоит отметить, что сразу после появления статьи, предполагающей создание отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, многие дольщики коммерческой недвижимости требовали, чтобы их также включили в данный реестр. Однако арбитражные суды многократно в этом отказывали. Некоторые такие дела в 2015-2016 годах рассматривались в Верховном суде. Но и он не поддержал это требование. При этом Верховный суд отмечал, что закон «не предусматривает возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Всё предельно понятно.

Как снизить риски при покупке офиса

Несмотря на возможные неприятности, связанные с покупкой коммерческой недвижимости, избежать убытков и проблем можно. Главное, внимательно отнестись к подбору объекта и заключению сделки. В первую очередь проверьте прошлое недвижимости – обо всех предыдущих операциях расскажут выписки из Росреестра, в них также содержится информация о наличии запретов и обременений. Не забудьте ознакомиться с правоустанавливающими документами на интересующую коммерческую недвижимость – из них можно узнать, кому принадлежит объект и признан ли он капитальным. Чтобы избежать проблем со сносом строения, узнайте, не планируется ли в вашем районе реализация строительных или дорожных программ.

Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость, то эксперты советуют новичкам вкладывать деньги в покупку готового бизнеса или качественных офисных и складских помещений. В этих сегментах риски финансовых потерь считаются самыми низкими.

Подводные камни: как избежать рисков?

1. Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
2. Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН. Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
3. Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
4. Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака. Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
5. Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.

Похожие записи:

• Чернобыльские пособия по уходу за ребенком в 2024 году правила начисления
• Как продать автомобиль полученный по наследству не оформляя на себя в 2024 году
• Как добровольно платить алименты без заявления жены