Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что будет на рынке недвижимости в 2024 году ожидается рост». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По словам Алексея Попова, на протяжении последних четырех месяцев число сделок на вторичном рынке в России находилось на рекордно высоких уровнях. В Москве в июле и августе фиксировались максимальные продажи за всю историю наблюдений.
Прогнозы по ключевым регионам России
Москва и Санкт-Петербург: В столичных городах России традиционно высокий спрос на жилье. Благодаря стабильной экономической ситуации и значительным инвестициям в инфраструктуру, эти города будут продолжать привлекать жителей и инвесторов в 2024 году. Это будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость. Прогнозируется, что в 2024 году цены вырастут на 3-5%.
Краснодарский край: Этот регион известен своим благоприятным климатом и развитым туристическим направлением. Приток населения в Краснодарский край продолжится и в 2024 году, что наряду с развитием инфраструктуры и новыми застройками приведет к активному росту цен на жилье. Ожидается увеличение цен на 7-10%.
Екатеринбург: Екатеринбург сохранит статус крупного промышленного и культурного центра Урала. Несмотря на продолжающееся строительство и развитие города, в 2024 году здесь возможна стагнация цен на фоне высокой конкуренции среди застройщиков. Исключением могут стать новые уникальные объекты в привлекательных районах.
До и после льготной ипотеки
Ипотечный рынок в 2024-м можно разделить на две части: до и после 1 июля, когда закончится программа льготной ипотеки. Учитывая это, директор ипотечного центра «Тренд Новостройки» Вероника Самылина предполагает, что на рынке новостроек в первой половине будущего года ситуация будет примерно такой же, как и в 2023-м. «С помощью субсидий застройщиков ставку 8% можно снизить на 0,5% и больше, нет резких скачков цен на недвижимость, поэтому спрос на ипотеку остается устойчивым. Повышение минимального первоначального взноса от ЦБ не коснется льготной ипотеки, так как ее внесли в перечень программ, при использовании которых можно не применять надбавки к коэффициентам риска. Ситуация на вторичном рынке полностью зависит от ключевой ставки, предсказать которую сейчас трудно».
То же, какой на ипотечном рынке будет вторая половина 2024-го, можно лишь предположить. «Если откажутся от льготных программ и повысят первоначальный взнос до 30%, рынок просядет из-за дорогих кредитов. Если появятся дополнительные меры стимулирования, например, адресные ипотеки, то спрос сможет удержаться на плаву», – приводит возможные варианты Вероника Самылина.
Квартиры, дома и коттеджи уже начали дешеветь. Как падает цена и стоимость жилья?
Ну вот и дождались: цены на квартиры на вторичном рынке стали по чуть-чуть падать. Впервые с осени-зимы 2022 года.
Речь, правда, не о ценах в объявлениях о продаже. Они-то продолжают расти.
По данным федерального портала «Мир квартир», за октябрь цена квадрата снизились только в одном из 70 крупных российских городов, по которым у аналитиков портала есть данные — Кирове. А в остальных выросла.
Но в сложной для рынка ситуации цены объявлений в России обычно имеют мало общего с реальностью.
Так и сейчас. Риелторы свидетельствуют, что продавцы дозрели до скидок. Как подсчитали в компании «Этажи», пик средней цены сделки (то есть за сколько реально была продана квартира) пришелся на сентябрь — 90 тысяч рублей за квадратный метр (это в среднем по России). В октябре — уже 89,3 тыс. (минус 0,8%).
— В Москве спад наметился примерно две недели назад. Объемы ипотеки на вторичке рухнули процентов на 40. Что неудивительно при ставках, которые стали фактически заградительными.
— Старая Москва пока держится, а в Новой Москве и Подмосковье пошли скидки. Мы прогнозируем проседание за счет них цен примерно на 1,5% в ноябре и еще на столько же в декабре. Сразу отвечу на вопрос, почему так мало. Все-таки велики инфляционные ожидания — и у продавцов, и у покупателей. А дальше в Новый год прогнозировать уже сложно. Что будет в январе, никто не знает.
По словам риелтора, те же тенденции и в целом по стране. Но в тех регионах, где ипотеки меньше и больше людей с «налом», процессы идут с запаздыванием в сравнении со столицей.
Впрочем, есть и города, где они идут быстрее (см. «Только цифры»).
— Рынок в целом развернулся в сторону покупателя, поэтому сейчас диктуют условия те, кто приобретает вторичное жилье. Количество реальных покупателей сократилось, волна тех, кто имел одобрение ипотеки по старым ставкам, практически спала. И продавцы уже ощущают снижение спроса: количество просмотров сокращается, покупатели становятся более сдержанными в выборе, смотрят большее количество вариантов и активно торгуются.
— Многие планируют получить хороший дисконт при покупке готового жилья, чтобы компенсировать рост ставок по ипотеке на него. И количество вариантов с дисконтом растет, поскольку есть те люди, кто заинтересован в срочной продаже квартиры.
А теперь немного о каверзах статистики. Собственно цену предложения (это та, что в объявлениях о продаже) пока снижают лишь отдельные собственники.
При этом наиболее дешевое жилье уходит влет, а более дорогое «зависает» в предложениях о продаже. За счет этого и получается, что формально средняя цена квадратного метра готового жилья за октябрь в среднем по стране выросла на 1,2%.
В то время как на деле — если смотреть реальные цены продаж — она упала на 0,8%. Вот так и живем.
Тем не менее, как отмечают в «Этажах», до уровня скидок 2022 года пока еще далеко. Их максимальный размер в среднем по России доходил до 6% — в августе 2022-го. Пока же — 3,5-4%.
Как выросли ставки на вторичное жилье
27 октября Банк России повысил ключевую ставку сразу на два процентных пункта — с 13% до 15% годовых. До этого регулятор трижды повышал ключевую ставку (в период с июля по сентябрь). В середине лета она была всего 7,5%.
У повышения ключевой ставки есть свои плюсы, как, например, последующий за этим рост ставок по вкладам. Минус же в том, что кредиты для людей и компаний становятся более дорогими. Это относится в том числе и к ипотеке.
Ряд банков уже отреагировали на последнее решение регулятора (многие готовились к нему заранее). И размер ипотечных ставок на «вторичку» увеличился в среднем с 13–14% до 15–16% годовых.
Для сравнения: в 2019 году ипотечные ставки на вторичное жилье составляли 8,5–9% годовых. Минимальная ставка в Сбербанке на вторичное жилье сейчас достигла 15,6%. У ВТБ — 16,4–16,5% в зависимости от комбинации примененных скидок.
Ставка увеличится, если клиент, например, откажется от электронной регистрации сделки или услуги комплексного страхования. Или первоначальный взнос составит менее 20%. В Альфа-Банке базовые ставки по ипотеке на квартиры на вторичном рынке выросли до 16,69%. Банк «Открытие» поднял базовую ставку по ипотеке на готовое жилье до 16,99% без учета скидки.
В следующем году спрос на стройматериалы сохранится
В 2024 году строительство также будет вестись активно, а значит, потребность в стройматериалах окажется высокой. В такой ситуации на некоторые товары наверняка возникнет дефицит. Поэтому на первый план выходит правильное и долгосрочное планирование, а также создание необходимых запасов строительных материалов, чтобы рынок строительных материалов функционировал бесперебойно, считает Елена Азарова.
Директор по закупкам компании «Кортрос» Александр Копин согласен с Еленой Азаровой: самое главное и сейчас и в будущем — это долгосрочное планирование. «Строительная отрасль пока успешно справляется со всеми вызовами, выработан такой иммунитет, что вряд ли что-то ее сломает. Никаких неприятных неожиданностей в следующем году не ожидается», — уверен Копин.
По мнению Татьяны Рыбкиной, тренды 2024 года предугадать сложно, но строительная отрасль пережила уже столько переломных моментов и есть опыт преодоления различных кризисных ситуаций. «Строительство является одной из фундаментальных отраслей экономики для страны: одно место в строительной отрасли генерирует до десяти мест в смежных отраслях», — говорит эксперт.
«Следующий год не будет похож на этот, сильных колебаний не ожидается. И самое важное на рынке — это грамотное планирование, тогда все становится значительно проще, можно планировать как загрузку предприятий, так и многое другое», — заявил Василий Ткачев.
«Желательно прогнозировать и понимать потребности девелоперов, создавать запасы стройматериалов и оперативно реагировать на потребности рынка. От этого выигрывают все: и производители, и девелоперы, и операторы, и строители, потому что это позволяет строительной отрасли развиваться», — резюмировала Елена Азарова.
ВТБ: Текущий год будет уникальным для рынка ипотеки: с одной стороны, он покажет рекорд продаж, с другой — во многом этот результат будет обеспечен высоким спросом в обычно «тихие» летние месяцы. По нашей оценке, по итогам 2023 года сегмент жилищного кредитования впервые в истории превысит 7 трлн рублей продаж. В 2024 году объемы выдач жилищных кредитов, в том числе в связи с ожидаемым окончанием основных госпрограмм в июне, могут снизиться примерно на треть к уровню 2023 года.
Росбанк: В 2024 г. поддержку спросу на ипотечные кредиты могут оказать такие дополнительные меры стимулирования как «адресные ипотеки», запуск новых ипотечных программ совместно с застройщиками. Станет еще больше востребован сектор кредитования ИЖС.
В 2024 году ожидается охлаждение рынка: на фоне высоких цен и заградительных ставок по рыночной ипотеке спрос просядет, ожидает Репченко. Рынок, по его мнению, будет «выручать» субсидирование ипотеки на «первичке», но и ему осталось недолго – программу льготной ипотеки должны свернуть в середине 2024 года. Однако это будет подогревать спрос на ипотеку в первой половине следующего года.
Россельхозбанк: Руководитель центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Максим Петроневич прогнозирует, что рынок ипотеки в 2024 году опустится до уровня 2022 года. Это произойти из-за возможной корректировки программы господдержки на ипотечное кредитование, «которая в условиях роста ключевой ставки до уровня 15% обходится государственному бюджету все дороже, так и ужесточение кредитных условий вслед за ростом ключевой ставки», — пояснил Петроневич. При этом он считает, что «новой нишей» для банков в рамках такой ситуации может стать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), так как этот сегмент занимает в структуре выдач ипотеки у некоторых банков до 20%. Также в качестве поддержки для рынка в следующем году может выступать запуск новой льготной ипотеки на ИЖС.
Сильным фактором, влияющим на уверенность инвестирования в недвижимость в России, является СВО. Как только этот фактор уйдет, покупка недвижимости в РФ, с точки зрения именно инвестиций, станет еще более актуальной для многих россиян. В связи с этим фактором сильно недооцененным является Крым, куда уже сейчас крупные московские, краснодарские и другие девелоперы активно заходят, начинают разработку, проектирование и строительство новых современных жилых комплексов. С другой стороны, на рынке появился новый огромный пул покупателей — семьи участников СВО. За счет достойных оплат участникам СВО у многих семей появилась возможность приобрести долгожданное жилье.
Возможности инвестирования свободных средств в зарубежные юрисдикции еще сильнее усложняются, и уже сейчас появляются предпосылки к конфискации недвижимости обычных россиян в Евросоюзе. Все это тоже повысит спрос на квартиры в России. Риски и напряженность в ЕС растут, и в ближайшие годы стабилизация не предвидится. Ажиотажный интерес к ОАЭ и Турции уже закончился, прошлогодние покупатели массово выставляют на продажу купленные в 2022 году объекты и уже присматривают себе объекты в РФ.
Строительство крупных заводов по всей России создает огромное количество высокооплачиваемых рабочих мест. Уже сейчас недокомплектация сотрудниками на новых современных предприятиях доходит до 50%, и в ближайшие годы будет построено еще много новых крупных производств. Все они, конечно, со временем полностью укомплектуются и создадут высокие дополнительные поступления в бюджеты регионов и прибавят спрос на квартиры по всей стране.
Возможны временные эмоциональные периоды по замедлению спроса, но стратегически спрос на жилье со стороны россиян будет только расти. Также текущая высокая инфляция добавит спрос на квартиры как на один из немногих вариантов сохранения средств.
Полагаю, что Минфин совместно с Центробанком будут выступать за сокращение льготных программ, делая их более адресными, что приведет к повышению спроса на первичное жилье до конца действия нынешних льготных программ. Соответственно, строительная отрасль будет наращивать объемы, получая прибыль от проектного финансирования по максимуму, поскольку спрос будет поддерживаться на существующем уровне.
Мой прогноз относительно первичного и вторичного рынка в 2024 году: рынок первички будет продолжать расти в цене, а рынок вторичного жилья будет находиться в состоянии стагнации, поскольку высокие ставки по ипотечным кредитам не позволят ему расти, а значит, размер дисконта при продаже вторички увеличится.
Демографический фактор – один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.
При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья – старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры – цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!
Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:
-
25-35 летние:
- диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
- покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
- для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
-
35-45 летние:
- расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
- растет запрос на комфорт и приятное соседство
- покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
-
В 45-55 летние
- наступает пора задуматься о домике в деревне
- а также о покупке жилья для детей, если есть средства
-
70-80 летние
- возраст освобождения жилого пространства
- в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.
Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.
Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.
Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:
Аргументы за рост цен:
- Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
- Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, “европейское” жилье
- Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья
Аргументы за падение цен:
- Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в “дешевом” жилье
- Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
- Инвестиционно – если считать – жилье больше не привлекательно
- Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
- Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
- Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя
С июля по сентябрь квадратный метр на вторичном рынке подорожал в 66 городах, его стоимость в среднем составила 103,06 тыс. рублей
Рост спроса на вторичном рынке жилья в России, который был зафиксирован в третьем квартале 2023 года, сменится периодом стагнации. Цены до Нового года больше не вырастут, дисконт увеличится.
До конца года спрос не увеличится, а значит, предпосылок для повышения цен нет, соглашается генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов. По его мнению, даже при колебании ключевой ставки и повышении первоначального взноса в рамках госпрограмм ипотека на квартиры в новостройках остается гораздо доступнее. «Тем более что разница между средним ежемесячным ипотечным платежом при минимальном первоначальном взносе на «вторичку» и «первичку» составляет 35%».
Самое дешевое жилье в России обычно можно найти в менее развитых регионах и отдаленных районах. Тем не менее, стоимость дешевого жилья может также зависеть от конкретного города или региона.
В пятерку лидеров рейтинга доступности вторичного жилья в августе 2023 года попали следующие регионы:
| Ингушетия | 54 217 ₽ |
| Оренбургская область | 62 566 ₽ |
| Курганская область | 64 886 ₽ |
| Смоленская область | 65 326 ₽ |
| Иркутская область | 68 293 ₽ |
«Самое дешевое жилье продается в регионах с невысокими доходами, низким качеством жилого фонда, менее благоприятными экологическими и климатическими условиями», — пояснили аналитики «Домклик».
В столичных регионах минимальная стоимость квадратного метра вторичного жилья намного выше, подчеркивают в компании: в Москве это ₽285,6 тыс., в Санкт-Петербурге — ₽194,1 тыс.
Недавно в «Домклик» назвали регионы, где продавцы вторичного жилья готовы предоставлять максимальные дисконты покупателям. В число таких субъектов вошли Тюменская область, Краснодарский край и Воронежская область. В Челябинской области, как следует из статистики ипотечных сделок «Сбера», продавцы, напротив, вообще не идут на торг.
Развитие строительной отрасли
В 2024 году ожидается дальнейшее развитие и укрепление строительной отрасли. Спрос на недвижимость сохранится и будет продолжать расти, что будет способствовать активному строительству новых объектов.
Одной из основных тенденций развития строительной отрасли будет увеличение доли экологичных и энергоэффективных строений. С каждым годом все больше людей обращают внимание на вопросы экологии, поэтому строительные компании будут активно внедрять инновационные технологии и материалы, которые позволят создавать здания с минимальным вредом для окружающей среды.
Также стоит отметить, что развитию строительной отрасли будет способствовать развитие инфраструктуры. Массовое строительство новых дорог, мостов, аэропортов и железнодорожных станций будет требовать большого количества строительных работ и способствовать развитию отрасли.
Еще одной важной тенденцией является использование новых технологий в строительстве. В 2024 году можно ожидать активного внедрения робототехники и автоматизации процессов, что позволит сократить сроки возведения зданий и улучшить качество строительных работ.
Кроме того, в будущем году ожидается дальнейшее развитие сферы коммерческой недвижимости. Рост бизнеса и развитие экономики приведет к увеличению спроса на коммерческие помещения, а значит, и к их активному строительству.
В целом, рынок недвижимости и строительная отрасль в 2024 году будут продолжать свое развитие. Факторы, такие как экология, развитие инфраструктуры, новые технологии и спрос на коммерческую недвижимость, будут играть важную роль в формировании рыночных тенденций и повышении интереса инвесторов к данной отрасли.
Популярные направления инвестиций
В 2024 году рынок недвижимости предлагает несколько популярных направлений для инвестиций, которые обещают быть успешными и прибыльными.
Одним из таких направлений является коммерческая недвижимость. В городах наблюдается рост предпринимательской активности, что приводит к увеличению спроса на коммерческую недвижимость, такую как офисные помещения, магазины, склады и другие. Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и стабильным вложением средств.
Еще одним популярным направлением является жилая недвижимость в популярных городах. Многие люди стремятся жить в крупных городах по причине лучших возможностей для работы, образования и развлечений. Поэтому инвестирование в квартиры в центральных районах столицы и других крупных городов может быть успешной стратегией, особенно с ростом стоимости жилья.
Также стоит обратить внимание на недвижимость на побережье. Морские курорты и городки всегда пользовались популярностью у туристов, и вложение средств в недвижимость на побережье может принести значительную прибыль. Кроме того, возможность отдыха на море может стать дополнительным преимуществом для инвесторов.
Важно помнить, что выбор направления инвестиций должен быть основан на анализе текущих тенденций рынка недвижимости и прогнозах на будущее. Разнообразные направления инвестиций позволяют выбрать наиболее подходящую стратегию и получить прибыль от инвестиций в недвижимость в 2024 году.
Роль технологий на рынке недвижимости
Технологии играют огромную роль на современном рынке недвижимости. В последние годы инновации и развитие цифровых технологий значительно изменили способ поиска, покупки и продажи недвижимости.
Современные технологические решения дали возможность агентствам недвижимости и частным лицам предоставлять широкий спектр услуг онлайн, упрощая и ускоряя процесс сделки. Например, с помощью специализированных мобильных приложений можно осуществить виртуальный просмотр недвижимости, не выходя из дома. Это позволяет экономить время и силы как покупателей, так и продавцов.
Также технологии вносят изменения в процесс оценки недвижимости. С появлением онлайн-сервисов и программ для оценки стоимости жилой или коммерческой недвижимости стало возможным получить достоверную информацию о рыночной стоимости объекта без участия эксперта.
Блокчейн технология также начинает находить применение в сфере недвижимости. Эта технология позволяет создавать прозрачные и защищенные базы данных, которые могут быть использованы для хранения информации об сделках с недвижимостью, правах собственности и других ключевых данных. Благодаря этому, процесс регистрации сделок и переоформления прав собственности может быть ускорен и упрощен.
Кроме того, с развитием домашних умных технологий, таких как умные датчики, системы умного дома и голосовые помощники, жизнь в новом доме может быть более комфортной и безопасной. Возможности управления освещением, теплым полом, безопасностью и качеством воздуха предоставляются с помощью современных технологий.
Технологии продолжают развиваться и менять сферу недвижимости. Они делают процесс покупки, продажи и управления недвижимостью более простым, эффективным и удобным. В будущем, с развитием и применением новых технологий, рынок недвижимости будет продолжать трансформироваться, отвечая на все возрастающие потребности и ожидания покупателей и продавцов.
Факторы, влияющие на рост цен на жилье в этих городах
Рост цен на жилье в этих городах в 2024 году будет зависеть от нескольких факторов. Рассмотрим основные из них:
- Экономическое развитие города. Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является экономическое состояние города. Если город активно развивается, привлекает новые предприятия и инвестиции, то спрос на жилье растет, что, в свою очередь, приводит к росту цен.
- Состояние рынка недвижимости. Общая ситуация на рынке недвижимости также будет оказывать влияние на цены на жилье. Например, если спрос превышает предложение, то цены на жилье будут расти.
Кроме того, стоимость недвижимости может зависеть от:
- Инфраструктуры. Развитие инфраструктуры города, наличие удобных транспортных средств и объектов социального назначения (школы, больницы, магазины и т.д.) являются важными факторами, влияющими на рост цен на жилье.
- Расположения объекта недвижимости. Близость к центру города, паркам, озерам или доступность к морскому побережью тоже могут повлиять на стоимость жилья.
- Демографической ситуации. Уровень рождаемости и миграции населения также может оказывать влияние на цены на жилье в городе.
Упадут ли цены в 2022 году?
Согласие экспертов? Не задерживайте дыхание. Среди шести опрошенных нами экспертов по недвижимости никто не ожидает падения цен в 2022 году. И они предупреждают, что те, у кого есть возможность купить, должны сделать это как можно раньше, поскольку цены и ставки могут продолжать расти.
Хороший ли 2022 год для покупки дома? Сезон покупки жилья весной 2022 года будет насыщенным, — говорит Брункер. Здоровый спрос со стороны домов и продолжающаяся нехватка жилищного фонда, вероятно, будут продолжать стимулировать рынок. В то же время он не должен быть таким жарким, как пик безумия 2021 года. Ожидается, что темпы роста цен на жилье снизятся.
Обвалится ли рынок недвижимости в 2021 году?