Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В большинстве случаев разрешение контролирующих органов нужно по той причине, что ребёнок владеет долей в продаваемой квартире (комнате, доме). Из этого правила могут быть исключения, обусловленные изменившимися обстоятельствами.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Законодательные тонкости
Лиц, достигших 18 лет, законодатель наделяет полной дееспособностью, хотя нормативными актами предусмотрены ситуации, когда данная возрастная платка может быть снижена. Дееспособность наступает раньше 18 лет (а именно — в 16) в таких случаях:
- Женитьба, замужество — при условии, что супружеские отношения не носят фиктивного характера. После развода дееспособность сохраняется.
- Узаконенная эмансипация. Если человек начал заниматься предпринимательской деятельностью или работать по трудовому договору раньше, чем ему исполнилось 18 лет, он является полностью дееспособным. Сделка с участием такого лица проводится на общих основаниях.
Когда купля-продажа происходит с участием ограниченно или частично дееспособных детей или подростков, взрослые должны получить разрешение уполномоченных органов, обеспечивающих надзор за деятельностью попечителей и опекунов, включая родителей. Продавец должен представить документы и тем самым подтвердить, что детям будет предоставлена новая жилплощадь, не хуже предыдущей.
При оценке качества нового жилья во внимание принимаются такие обстоятельства:
- близость детсада, школы;
- площадь жилья;
- благоустроенность;
- соответствие узаконенным санитарным нормам;
- инфраструктура;
- другие условия, затрагивающие интересы ребёнка.
Особенности оформления
Фактически у сделки по продаже квартиры с несовершеннолетними детьми особенностей не так много. Главная из них — это необходимость иметь на руках разрешение, полученное в органах опеки. Таким образом, чтобы продать недвижимость, нужно сделать следующее:
- Получить разрешение на осуществление продажи.
- Составить договор купли-продажи.
- Подписать его (обеим сторонам).
- Получить деньги наличными или на счёт в банке.
- Передать квартиру покупателю.
- Оформить в Росреестре переход права собственности.
В договоре купли-продажи должны присутствовать подписи всех лиц, у которых есть право собственности на доли в продаваемом жилом имуществе. Исключение — дети, не достигшие 14 лет, за которых расписываются опекуны или родители. В случае продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет, они расписываются сами. Чтобы получить разрешение на сделку, в орган опеки следует принести такие документы:
- Заявление с подписью обоих родителей или опекунов. Помимо просьбы о предоставлении разрешения, в документе указываются причины продажи, также в нём должно содержаться обязательство предоставить ребёнку (детям) другое жильё и выделить в нём долю (доли).
- Свидетельство о рождении (оригинал) несовершеннолетнего собственника.
- Согласие несовершеннолетнего дольщика, достигшего 14 лет.
- Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие долгов.
- Выписка из домовой книги.
- Документ, подтверждающий законность владения продаваемым имуществом (договор дарения, купли-продажи и пр.).
- Экспликация. Бумажный кадастровый паспорт на 3 листах.
- Справка из БТИ, подтверждающая стоимость жилья.
Сотрудники опекунского органа вправе запросить и другие документы. Причину они могут не указывать, но обычно дополнительные требования возникают в случае сомнений по поводу соблюдения интересов ребёнка.
Какие документы собрать
Пакет непосредственно для покупателя мало чем отличается от стандартного. Мы же сосредоточимся на том, что предоставить органам опеки, чтобы получить их согласие. Выясните заранее, где берут разрешения на продажу доли детей. Узнайте, нужно ли приходить непосредственно в учреждение или оно передало полномочия по приему бумаг МФЦ.
Стандартный перечень документов включает:
- свидетельство о рождении ребенка (если ему меньше 14 лет) или паспорт (если больше);
- паспорта обоих родителей (если семья полная);
- свидетельство о смерти одного из родителей или решение суда о признании его без вести пропавшим (если он присутствовал);
- удостоверение матери-одиночки (если в метрике отец не значится);
- нотариально заверенное согласие родителя, проживающего отдельно (при разводе);
- выписка из ЕГРН на продаваемый объект с указанием его собственников и техпаспорт;
- выписка из домовой книги;
- заявление. Наконец, в документы для продажи доли в квартире несовершеннолетнего следует приложить подтверждение того, что имущественные интересы чада соблюдены: выписку из ЕГРН на объект, где ему выделена аналогичная площадь, предварительный договор купли-продажи нового жилья с выделением части или договор открытия банковского счета с приложением выписки о хранящейся там сумме.
Выделение доли детям при разводе родителей
По действующим нормам семейного законодательства все имущество, которое было куплено супругами во время официального брака, считается совместной собственностью и делится при разводе в равных долях. Тот супруг, у которого останутся дети, вправе требовать большую часть в совместном имуществе. Определить долю детей можно устно, письменным соглашением или по суду.Это не относится к средствам маткапитала — они разделу не подлежат и, как правило, после развода остаются в распоряжении матери. Переход права на получение материнского капитала от матери к отцу возможен, но только в исключительных ситуациях. Например, смерть матери, признание ее пропавшей без вести или лишение родительских прав.Отец детей, который получил право собственности после покупки недвижимости на средства маткапитала и выделения долей, является полноправным владельцем своей части имущества. Но это не мешает ему передать полученную часть жилья своим детям после развода. Оформить передачу можно по договору дарения с обязательной регистрацией права в Росреестре.
Какие документы стоит проверить покупателю при покупке квартиры несовершеннолетнего?
Если вы выбрали квартиру для приобретения, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку на правах собственника, либо он просто прописан в жилье.
Важно до заключения сделки проверить следующие документы:
- Документы о правах собственности на объект недвижимости,
- Справка о стоимости квартиры из БТИ на момент заключения сделки,
- Кадастровый паспорт жилья,
- Лицевые счета на предмет отсутствия долга по услугам ЖКХ,
- Письменное нотариально заверенное согласие родителей или законных представителей ребенка о продаже квартиры,
- Разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки.
Возможные риски при покупке жилья у несовершеннолетних граждан.
До какого возраста ребёнок считается несовершеннолетним и во сколько лет он может проводить сделку самостоятельно
Наше законодательство делит несовершеннолетних на две категории — дети до 14 лет и подростки с 14 до 18 лет. Первые относятся к малолетней группе и любые сделки, за них совершает законный представитель.
Отдельно отметим возможность самостоятельного заключения сделок с 14 лет при условии, что есть письменное согласие от законного представителя.
Исключение предусмотрено для эмансипированных подростков, признанных дееспособными. Если ребенок самостоятельный, обеспечивает себя и имеет альтернативное жилье он может продать квартиру самостоятельно — без каких-либо разрешений и согласий. Подтвердить эмансипацию необходимо обратиться в органах опеки или в судебном порядке.
В каких случаях сотрудники опеки дадут разрешение на продажу недвижимости
Не эмансипированные несовершеннолетние дети могут проводить сделку по продаже квартиры только при наличии разрешения от опеки, которое получают законные представители ребенка или один из родителей. Ключевым моментом в рассмотрении заявления является наличие альтернативного жилья для ребенка, по условиям не хуже, чем в продаваемой квартире. Второй вариант — это гарантия приобретения квартиры после совершения сделки купли-продажи.
Органы опеки предъявляются стандартные требования к альтернативному жилью — оно должно соответствовать площади продаваемой недвижимости и не уступать по цене. При этом должна сохраниться доля ребенка в новой квартире, т. е. быть не меньше той, что у него была.
Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником без рисков
Покупателю необходимо убедиться, что права ребёнка соблюдены и все документы оформлены правильно. Несовершеннолетние дети могут быть как зарегистрированными в квартире, так и являться её собственником. Если в квартире прописан ребенок, не достигший 18 лет и не имеющий доли в собственности, продать её тоже нельзя.
Покупателю необходимо обратиться в ЕГРН и запросить выписку, в которой будет указана вся информация по приобретаемой недвижимости: собственник или собственники, наличие или отсутствие ограничений на сделки купли-продажи, зарегистрированные лица. Если несовершеннолетнего ребенка в списке зарегистрированных нет и у продавца есть другое жилье, его необходимо выписать и прописать в новом до начала сделки. Если планируется делать прописку в покупаемой недвижимости, можно предоставить в органы опеки нотариально заверенное обещание родителей выполнить это после покупки жилья и прописать отдельный пункт в договоре продажи имеющейся квартиры.
Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?
В перечень обязательных документов входит:
-
заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);
-
свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;
-
согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;
-
документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);
-
документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).
Необходимые для сделки документы
Когда в процедуре участвуют дети, нужно предоставить свидетельства о рождении, а также удостоверения личности всех участников сделки, включая паспорта тех детей, кому уже есть 14 лет. Покупатели должны проверить все бумаги, предоставляемые продавцом на предмет юридической чистоты сделки:
- Документ из ЕГРН должен быть свежим, выданным не позднее, чем месяц назад В нем обратить внимание на лист с техническим планом помещений (нет ли неузаконенных перепланировок). Также там должны иметься сведения о наличии/отсутствии обременений.
- Предыдущий договор о сделках: купля-продажа, дарение, приватизация. То есть основание владения жильем.
- Справка из домовой книги о прописанных жильцах по форме 9. Желательно, чтобы в квартире никто не был прописан, в этом случае справка будет «пустой».
- Задолженностей по коммунальным услугам.
- Согласие супруга на продажу, если продавец находится в браке или развелся не более 3 лет назад.
- Если фамилии собственников менялись после того, как появилась данная недвижимость, потребуется свидетельство о браке или разводе.
- Справка ПФР, если квартира была куплена за маткапитал и разрешение органов опеки на продажу детской доли.
- Процесс совершения сделки отличается тем, что договор купли-продажи квартиры с детьми обязательно удостоверяется в нотариальной конторе. Именно там продавцу потребуется предоставить вышеуказанные документы, чтобы нотариус проверил чистоту сделки.
От покупателей нужны:
- Паспорта и свидетельства о рождении.
- В случае ипотеки необходимо иметь при себе ипотечный договор и лист независимой оценки.
- Подтверждение дееспособности родителей или опекунов (не всегда требуется).
После совершения сделки документы отправляются для регистрации в Росреестре. Как только квартира перейдет документально к несовершеннолетнему собственнику, он или законный представитель передают деньги продавцу, получают расписку о принятии средств. Составляется акт приема передачи жилья и передача ключей.
Могут ли несовершеннолетние сами продать квартиру
В большинстве случаев права на имущественные сделки у людей до 18 лет нет. Дети могут пользоваться квартирой, могут полностью или частично ей владеть, но самостоятельно передать право собственности не получится. Продать жилье за ребенка могут родители, приемные родители или законные представители.
Чтобы родители не злоупотребляли своим правом решать за ребенка, есть ограничение — на продажу квартиры, которой полностью или частично владеет несовершеннолетний, нужно получить постановление о согласии органов опеки и попечительства. Чиновники следят за тем, чтобы после продажи у ребенка не ухудшились жилищные условия.
Если такого разрешения не будет, сделку могут оспорить в суде и аннулировать. То есть сделку отменят, квартиру вернут продавцу, а он должен будет вернуть деньги покупателю. Если же продавец скажет, что деньги уже потратил, придется судиться, а затем взыскивать их через пристава — например, частями, ежемесячно, с зарплаты. Выплата может затянуться на десятилетия.
Похожие записи: