Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную реконструкцию дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.
Куда и как подавать иск
Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).
За счет материнского капитала
В основном собственники частного жилья проводят реконструкцию за счет личных денежных средств. Однако некоторые семьи имеют возможность осуществить данную процедуру при помощи материнского капитала, если они обладают сертификатом. Решение по данному вопросу должен принимать Пенсионный фонд. Необходимые действия:
- Составление заявления в ПФ РФ.
- Предоставление документов по реструктуризации дома совместно с сертификатом государственного образца.
Если Пенсионный фонд принимает положительное решение, то средства переводятся в несколько этапов:
- Сначала перечисляется сумма не больше половины неизрасходованных средств, которую можно снять на протяжении двух месяцев с того момента, как было принято положительное решение по заявлению.
- Оставшаяся сумма перечисляется спустя 6 месяцев после первого перевода. При этом придется документально подтвердить факт проведения работ, связанных с переустройством частного дома.
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Согласование реконструкции зданий в 2020 году
Наша компания предоставляет профессиональные услуги по оказанию помощи, относительно регистрации самостроев. Мы обладаем большим опытом и прекрасно разбираемся в том, какие документы необходимо собрать для признания прав собственности владельца земельного участка на построенный им дом или пристройку. Также мы предоставляем консультации относительно регистрации перепланировок и реконструкций.
Разрешение на реконструкцию дома получают в администрации города. Перед подачей документов необходимо произвести подготовительные мероприятия. Составление плана перестройки, с указанием причин переделки. Также приложить план здания сооружения, который есть на данный момент. И схему того, что планирует собственник. План реконструкции должен быть выполнен по всем правилам и стандартам поэтому, если у заказчика нет архитектурного образования, то лучше доверить составление документа специалистам.
Услуги такого рода предоставляют частные проектные организации, что достаточно дорого.
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.
К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.
Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.
Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.
Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.
Две квартиры — это мало
Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.
Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал. По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно. В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.
Как оформить перестройку частного дома?
Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.
При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.
Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.
Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Документы для легализации реконструкции дома
Оптимальный вариант – получить разрешение на строительные работы, а после, зарегистрировать результат реконструкции. Но если этого сделано не было, потребуются:
- проект изменения конструкции со схемами и эскизами;
- действующий план дома, где проводятся работы;
- выписка из реестра недвижимого имущества с информацией о владельце;
- подтверждение прав на земельный участок;
- согласие остальных владельцев дома, если он в долевой собственности;
- градостроительный план надела и справка из БТИ;
- схема участка, где обозначено место размещения строения;
- допуски от обслуживающих организаций, пожарной службы и т.д.
Какие виды работ нужно согласовывать
Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.
| Уведомление требуется для | Уведомление не требуется для: |
| Для любой надстройки (включая мансарды); | Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла; |
| Любой переделки, которая приводит к расширению дома; | Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках; |
| Ремонта или восстановления несущих стен; | Сооружении временных перегородок между комнатами; |
| Утепления пола, потолка, стен; | Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами; |
| Замены инженерного оборудования, установки нового; | Корректировки формы тамбура (без изменения его площади); |
| Демонтаж старых или возведение новых этажей. | Демонтажа не несущих перегородок. |
Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.
Как узаконить выполненные работы
После окончания реконструкции (на которую дается 10 лет) в срок не позднее одного месяца с окончания работ необходимо снова подать уведомление — на этот раз об окончании реконструкции. К уведомлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером.
Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотров реконструированного дома, в течение 7 рабочих дней направляет собственнику уведомление либо о соответствии объекта требованиям законодательства либо о несоответствии.
Если все соответствует, то уполномоченный орган обязан направить заявление о постановке данного объекта на кадастровый учет. К заявлению прилагается уведомление об окончании реконструкции.
Если же выяснится, что реконструированный дом не отвечает требованиям закона, то копия соответствующего уведомления направляется в Росреестр, а также в органы государственного строительного и земельного надзора.
И, напоследок, следующая информация: государственные органы всегда могут проверить соблюдение градостроительного законодательства при поступлении информации о нарушениях. Поэтому настоятельно не рекомендуется производить реконструкцию в нарушение установленного порядка.
Для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, понадобится выполнить определенные действия:
- Первым делом потребуется обратиться в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана на дом.
- Полученная документация вместе с составленным заявлением предоставляется в отдел архитектуры и градостроительства.
- Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
- После предоставления всех документов и принятия положительного решения, необходимо получить разрешение, подписанное главным архитектором района.
- Затем понадобится обратиться в СЭС и МЧС, а если затрагиваются внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.
Разработанный проект должен соответствовать всем санитарным и техническим правилам. Также необходимо соблюдать требования пожарной инспекции.
Приступать к самостоятельной реконструкции можно только в том случае, если надстройка и пристройка будет не более 10 кв. м. В остальных случаях выполнять процедуру должен специалист, который имеет лицензию на проведение данных мероприятий.
Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?
- Свидетельство собственности на земельный надел. Если участок расположен на территории садового товарищества, потребуется приложить документ, подтверждающий перевод в собственность.
- Право собственности на дом.
- Техническая документация на строение. Сюда входят инвентаризационная оценка и план домовладения.
- Выписка из домовой книги. Здесь должны содержаться сведения обо всех зарегистрированных лицах. Во внимание принимается временная и постоянная прописка.
- Разрешение, полученное в ЖКХ. Пристройка к дому практически всегда затрагивает инженерные коммуникации, соответственно работы нужно предварительно согласовать.
- Обязательно нужно оформить проект планируемых работ, с предполагаемыми изменениями в техническом плане дома.
- Разрешение санэпидемстанции. Пристройка к дому не должна нарушать санитарные нормы жилых помещений.
- Письменное разрешение соседей на проводимые работы.
- Возможно, потребуются фотоснимки земельного участка и основного строения.
- оформить пристройку лучше в 2021 году. Со следующего года планируется ужесточить процедуру оформления;
- после подачи искового требования, есть установленный срок для принятия исполнительным органом власти заявления к рассмотрению. Ответ приходит по почте заявителю. Рекомендуем не выжидать, а периодически справляться у судебного секретаря, принято исковое требование к рассмотрению или проигнорировано.
По действующему Градостроительному кодексу РФ пристраивание к дому какой-либо конструкции, не входящей в изначальные архитектурные планы и влекущее изменение его исходных ключевых характеристик (площадь, объем) является реконструкцией. А реконструкция дома находится в юрисдикции государственных надзорных органов и регулируется не только Градостроительным кодексом, но и другими нормативно-правовыми актами.
Пристройки подразделяются на капитальные и некапитальные.
- ФИО, место жительства заявителя, а также реквизиты паспорта (либо иного документа, удостоверяющего личность).
- Кадастровый номер участка (если он есть), его адрес или описание местоположения.
- На каком основании возникло право на участок.
- Если долевая собственность, перечисляются данные и о других владельцах.
- О виде разрешенного использования участка (ВРИ).
- О виде разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), жилой или садовый дом.
- Цель подачи уведомления (бланк один, только указывается не строительство, а реконструкция).
- О параметрах планируемой пристройки, в том числе, об отступах от границ участка.
- Графическое изображение расположения планируемой пристройки на участке (с указанием габаритов и расстояний до границ).
- О том, что в дальнейшем пристройка не будет вынесена в отдельный объект капитального строительства (то есть, дом не поделят на самостоятельные части).
- Почтовый адрес и электронная почта (при наличии) для обратной связи.
- Способ, которым заявитель хочет получить ответ.
Дачная амнистия продлена, и уведомлений не требуется. Вам нужен только технический план и документ, устанавливающий право на земельный участок.
При этом сам участок, на котором расположен дом, не должен быть зарегистрирован в ЕГРН за гражданином. Это все говорится в статье 70-й Федерального закона от 13 июля 2021 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В России сложилась достаточно обширная судебная практика по признанию прав собственности на самовольные пристройки. И не всегда получается узаконить по факту. Это связано с разными причинами. Одна из них – отсутствие документов, подтверждающих, что собственник пытался оформить пристройку по закону.
Узаконить реконструкцию нежилого здания Москва
Современные дизайнеры и архитекторы создают оригинальные решения, которые невозможно реализовать без соответствующего вмешательства в первоначальную форму капитальной постройки, с дальнейшим выполнением работ по реконструкции или обширного комплекса ремонтных мероприятий. В определенных ситуациях, без утверждения бумаг в контролирующих инстанциях выполнить перепланировку легально не представляется возможным. Это касается случаев, когда владелец помещения нацелен на внесение коррективов в планировку помещений здания, конфигурацию несущих ограждений. Получение официального разрешения на осуществление перепланировки также потребуется при вырезании новых проемов в стенах и закладке существующих, ликвидации не несущих перегородок с целью расширения полезного пространства. На положительное заключение комиссии можно рассчитывать лишь в том случае, если все намеченные процедуры будут реализованы с повышением качественного уровня эксплуатации капитальной постройки и сохранением ее высоких технико-экономических параметров.