Покупка квартиры в доме под реновацию по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в доме под реновацию по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.

Ответы на популярные вопросы

1. Можно ли использовать электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов? — Нет, нельзя.
2. Какие способы расчета возможны? — Только аккредитив.
3. Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос? — Нет, нельзя.
4. А погасить кредит досрочно погасить материнским капиталом? — Да,после оформления объекта недвижимости в собственность.
5. Можно ли использовать субсидию 450 000 рублей для многодетных семей для погашения кредита? — Нет, нельзя.
6. Можно ли получить налоговый вычет в будущем? — Да, ограничений нет.

Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве

Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.

«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.

По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.

Важные моменты при выборе ипотеки

При выборе ипотеки для приобретения новой жилой квартиры или дома по программе реновации важно учесть несколько важных моментов. Во-первых, следует обратить внимание на процентную ставку по кредиту — чем она ниже, тем выгоднее будет кредит.

Во-вторых, необходимо изучить условия договора ипотеки, включая сроки погашения кредита, порядок выплат и возможность досрочного погашения без штрафных санкций. Также важно узнать, предусмотрен ли залог в виде приобретаемой недвижимости и если да, то какие условия по его оценке и использованию в дальнейшем.

Для получения ипотеки по программе реновации в Москве необходимо быть гражданином России и иметь официальный доход, достаточный для погашения кредита. Также следует обратить внимание на общую площадь приобретаемого жилья, так как по реновационным программам предлагаются компактные квартиры с меньшей площадью.

Еще одним важным моментом является оценка состояния жилого объекта. Так как программа реновации предусматривает приобретение новых или капитально реконструированных домов, необходимо удостовериться в их соответствии требованиям законодательства и готовности к проживанию.

При выборе банка для получения ипотечного кредита стоит обратить внимание на его надежность и репутацию. Также полезно проконсультироваться со специалистами в области жилищных кредитов, чтобы получить ответы на все интересующие вопросы и получить необходимую консультацию.

Какие условия получения ипотеки по программе реновации?

Процедура ипотечного кредитования по программе реновации на контроле у государства. Квартира под снос и новое жилье должны участвовать в программе реновации и быть равноценными по стоимости либо новая квартира должна быть дороже. Если она дешевле старой, банк может отказать в ипотеке из-за финансовых рисков.

Если вы еще живете в старой квартире и оформляете ипотеку до переселения, то собирать документы заново после переезда не придется. Банк получит под залог новое жилье взамен старого сразу после сноса здания. Страховой полис оформляют автоматически, поэтому вам дополнительно ничего делать не нужно.

Условия ипотечного кредитования не меняют после переселения, перезаключать кредитный договор не придется. Просто продолжайте вносить платежи по графику.

Ипотеку можно переводить из одного банка в другой. Например, Райффайзенбанк переоформляет ипотеки.

Ипотека по реновации оформляют на срок до 30 лет. Сумма — не менее 300 тыс. руб. Но ряд банков выдают от 100 тыс. руб. Первоначальным взносом по программе будет старая квартира, переданная в Фонд жилплощади. Но у банков могут быть и свои требования к залогу.

Остальные условия банков стандартные, как и при оформлении ипотеки на вторичное жилье.

Важно. Все участники программы реновации получают скидку 10% на приобретение жилья с расширенной жилплощадью.

Требования к заемщику

У каждого банка свои требования. Но список стандартных включает:

1. Гражданство РФ.

2. Новая и старая квартира включены в список реновации и соответствуют требованиям банка.

3. Заемщик получил право на приобретение жилья с доплатой.

4. Возраст — от 18 до 75 лет. Ряд банков ограничивают возраст, если выдают кредит без подтверждения дохода. Например, у Сбера — до 65 лет.

5. Стаж — от трех месяцев. Еще могут быть требования к общему стаду, например, не менее пяти лет.

6. Хорошая кредитная история.

Возможна ли покупка дополнительных метров в ипотеку?

В случае, если вы хотите расширить свою жилплощадь, придётся доплатить. Где брать деньги на покупку площади или дополнительной комнаты? Ответ очевиден. Если нет собственных сбережений, нужно идти в банк. Специальное предложение Сбербанка позволит воплотить мечты о большой жилплощади.

Здесь законодательство налагает некоторые ограничения. По программе московской реновации нельзя купить квартиру, площадь которой превышает сотню квадратных метров. Для оплаты дополнительных метров можно использовать средства материнского капитала, жилищный сертификат или государственную субсидию.

Важно! Вы должны уведомить Фонд реновации о том, что хотите расширить своё жильё. Это нужно сделать до истечения 30-дневного срока после получения пакета документов на выделение жилья.

Условия кредитования в Сбербанке

Начнем с общих. Итак, кредит под реновацию предоставляется в размере от 300 000 рублей сроком от 1 до 30 лет по базовой ставке в 10,8 %

При этом кредитная организация акцентирует внимание на следующих моментах:

• Отсутствие комиссии за выдачу займа;
• Обязательное оформление залога на приобретаемый объект;
• Минимальная величина взноса не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья;
• Предельная величина займа не должна превышать: § 80% договорной стоимости приобретаемой квартиры;
• § 80% оценочной стоимости приобретаемой квартиры либо иного объекта недвижимости, передаваемого в залог.

Теперь, что касается специфических особенностей. Здесь кредитор предъявляет следующие требования:

1. Кредит выдается исключительно на приобретение жилья в рамках программы реновации;
2. Обязательное страхование объекта недвижимости, передаваемого в залог (в случае отказа от страховки банк оставляет за собой право повысить ставку по ипотеке);
3. Для получения необходимой суммы потребуется проведение оценки залогового жилья. Оценка осуществляется лицензированными специалистами на платной основе. При этом предварительно в Фонд реновации передаются следующие документы:
   • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или иной подтверждающий права собственника документ (например, выписку из ЕГРП);
4. правоустанавливающий документ на оцениваемый объект (документ, на основании которого произошел переход или регистрация права, например, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения или свидетельство, подтверждающее факт приватизации жилья);
5. документ, подтверждающий право пользования квартирой, если объект не в собственности (в данном случае предоставляется договор социального найма).

Непосредственно для проведения оценочных работ предоставляется экспликация (пояснение к архитектурному проекту) или поэтажный план жилого помещения. Вместо любого из озвученных документов разрешается предоставить техпаспорт на квартиру. Перечень дополнительных документов необходимо уточнить в банке либо у оценочной компании.

Возможно будет интересно!

Обмен ипотечной квартиры. Какие варианты есть у заемщика

Набор требований, предъявляемых кредитором к потенциальным заемщикам включает следующие:

• гражданство РФ;
• на момент оформления кредита заемщику должно быть не менее 21 года, а на момент погашения займа – не более 75 лет (65 лет, если ипотека оформляется без подтверждения дохода);
• наличие стажа не менее полугода на момент подачи заявки и не менее года общего стажа за последние пять лет (исключение составляют зарплатные клиенты).

И последний, пожалуй, самый важный момент, касается процентной ставки по ипотеке под реновацию.

Сбербанк предлагает следующие варианты:

• 10,5 %, если заемщик пользуется зарплатной картой Сбербанка;
• 10,8 % предлагают заемщикам, соответствующим основным требованиям банка;
• под 11,1 % кредитуются заемщики, не в состоянии документально подтвердить свой доход при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 50%.

Условия ипотеки по реновации в других банках

Ипотеку в рамках государственного проекта кроме Сбербанка дают два банка: «Возрождение» и Газпромбанк.

Условия кредитования в данных учреждениях представлены в следующей таблице.

Банки	Ставка, годовых	Срок, месяцев	Максимальный лимит, рублей
Газпромбанк	10,50	360	60 млн
Возрождение	9,20	360	30 млн

Условия продукта от сбербанка под реновацию

Не все финансовые организации торопятся выдавать кредиты на покупку жилья в доме, готовящемся к сносу. Некоторые компании честно признаются: стоимость старого жилья заметно выше, чем цена на современное (по оценкам банковских экспертов). Получается, банк, если ему придется забрать квартиру у заемщика, теряет свою выгоду.

Так ли это на самом деле? Вопрос, конечно, спорный. Почему старая жилплощадь стоит дороже современного – это же парадокс какой-то?! На самом деле, речь идет не о кадастровой стоимости, а об экспертной оценке, которая чаще всего приравнивается к субъективному мнению. С этой точкой зрения согласен Сбербанк. Он предлагает займ в домах под снос на общих основаниях. Условия таковы:

• процентная ставка – от 8 процентов годовых и выше;
• срок – около 3 десятилетий;
• минимальный первоначальный взнос составляет не менее 15 процентов от общей стоимости конкретного объекта;
• нужно подтверждение платежеспособности клиента – постоянный источник доходов (собственный бизнес, стабильная работа, вклады в банках и прочее);
• имущество находится в залоге у банковской структуры.

Это – лишь основные условия. Взять в Сбербанке займ под сносимую жилплощадь может и молодая семья – этот вопрос обсуждается непосредственно с сотрудником учреждения.

Цены на квартиры в доме под снос

Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.

На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.

К-во комнат	Однокомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Трехкомнатная квартира
Цена (млн. руб.)	3 100 000 – 4 500 000	6 250 000 – 7 500 000	9 300 000 – 14 500 000
Площадь (м. кв.)	29 — 33	46 – 48	61 — 79

Следует отметить, что для банков процедура переноса кредита с одного объекта недвижимости на другой при неизменности условий кредитования является достаточно спорной. Возникает вероятность того, что сумма обеспечения по кредиту значительно снижается ввиду большой разницы в рыночной стоимости квартир. Подобная ситуация для банка невыгодна.

По этой причине банки очень неохотно идут на выдачу ипотечных кредитов гражданам, желающим приобрести недвижимость в попадающих под программу о реновации домах.

Так, в «ЮниКредит Банке», в банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно. «ВТБ24» также предоставляет ипотечные займы на квартиры в старом фонде только в том случае, если они не стоят в очереди на снос либо реконструкцию. Подобной позиции придерживается и «Уралсиб».

«Сбербанк» же выдает кредиты на жилье без ограничений по году постройки. Главные критерии оценки недвижимости кредитными экспертами «Сбербанка» рыночная стоимость объекта, заключение оценочной компании по нему.

Таким образом, реализация программы реновации ипотечного жилья на практике имеет множество нюансов. Процедура принудительной замены предмета залога в кредитном договоре без необходимости получения согласия со стороны банка вызывает недовольство кредитных организаций. Отдельную сложность представляет отсутствие возможности у заемщиков получения денежной компенсации за идущее под снос жилье.

В чем выгода для покупателей старого жилья?

Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках — в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни, подсчитали аналитики ЦИАН. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов — они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир — всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье большей площади. В числе прочих преимуществ — полностью готовая отделка, установленная сантехника и плита. Дворы благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры.

Стоимость одного «квадрата» в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2 до 36%.

Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке.

Суть программы реновации

Программа реновации жилфонда проводится в Москве по состоянию на 2023 год и предусматривает переселение жителей из старых “хрущевок”, построенных в период с 1957 по 1968 годы, а также из иных домов, аналогичных “хрущевкам” по техническим и иным характеристикам, в новые, благоустроенные дома.

В период с 15 мая по 15 июня 2017-го года жители соответствующих домов могли принять участие в голосовании о включении их МКД в программу. К сожалению, по прошествии данного периода включить какой-либо дом в программу уже не представляется возможным.

Суть проекта проста:

• собственник квартиры в “хрущевке” передает по договору купли-продажи или мены старое жилье в собственность Фонда Реновации;
• Фонд, в свою очередь, обеспечивает строительство новых благоустроенных домов, и предоставляет квартиры в этих домах участникам программы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 497-ПП от 1-го августа 2017-го года абсолютно бесплатно.

Квартиры при этом предоставляются равнозначные (такое же количество комнат, такая же площадь, в том же районе города, что и старая квартира). Если гражданин хочет недвижимость с увеличенной площадью или с бОльшим количеством комнат, потребуется доплатить. Порядок и условия покупки квартир с доплатой регламентируются Постановлением Правительства Москвы № 45-ПП от 1-го февраля 2018-го года.

Преимущества и риски покупки квартиры в доме, подлежащем реновации

Покупка квартиры в доме, который подлежит реновации, может иметь свои преимущества и риски. Ниже перечислены некоторые из них.

• Цена: Квартиры в домах, подлежащих реновации, обычно продаются по более низкой цене, чем новые или полностью отремонтированные квартиры. Это может быть преимуществом для тех, кто стремится сэкономить деньги при покупке недвижимости.
• Потенциал для повышения стоимости: Если реновация дома проводится в высоком качестве и при этом регион развивается, то квартира, купленная в таком доме, может значительно повысить свою стоимость в будущем.
• Свободный выбор дизайна: В процессе ремонта вы можете реализовать свои собственные предпочтения и вкусы в дизайне квартиры. Это может быть большим преимуществом по сравнению с готовыми квартирами, где уже все решено до вас.
• Государственная поддержка: В некоторых случаях правительство может предоставлять финансовую поддержку при реновации домов. Это может помочь снизить расходы на ремонт и сделать покупку еще более выгодной.

Однако, помимо преимуществ, покупка квартиры в доме, подлежащем реновации, также может быть сопряжена с некоторыми рисками, которые следует учитывать:

1. Задержки в реализации реновационных работ: Реновационные работы могут занять больше времени, чем планировалось, что может негативно сказаться на ваших планах и комфорте.
2. Неожиданные расходы: В процессе реновации могут возникнуть дополнительные затраты, которых вы не предвидели. Это может повлиять на ваш бюджет и индивидуальные финансовые возможности.
3. Риски качества: В зависимости от квалификации и надежности строителей, качество реновационных работ может быть под вопросом. Подготовка должна быть проведена тщательно, чтобы избежать разочарований в будущем.
4. Возможные изменения в планах реновации: В процессе реализации реновационных работ могут возникнуть изменения в планах, которые могут повлиять на ваше видение и ожидания по поводу квартиры.

В итоге, покупка квартиры в доме, подлежащем реновации, имеет свои преимущества и риски. Решение о покупке должно быть основано на тщательном анализе и взвешенном подходе к соотношению преимуществ и рисков.

Важные моменты, которые нужно учитывать при покупке

Покупка квартиры в доме, который будет реновирован, может быть сложным и рискованным решением. Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать перед тем, как оформить ипотеку на такую квартиру:

1. Планы реновации. Перед покупкой необходимо тщательно изучить планы реновации дома. Узнайте, какие работы будут проведены, какой будет срок реализации проекта и какие изменения будут внесены в здание и окружающую инфраструктуру.
2. Финансовая стабильность застройщика. Убедитесь, что застройщик имеет финансовую стабильность и репутацию в данной области. Используйте доступные ресурсы для проверки его истории строительства и участия в реновационных проектах.
3. Риски срыва проекта. Приобретение квартиры в доме, подлежащем реновации, сопряжено с определенными рисками, связанными с возможными задержками или срывом реализации проекта. Получите достоверную информацию о планах реновации и доложении о выполнении работ, чтобы оценить вероятность таких рисков.
4. Изменение стоимости. В процессе реализации проекта реновации стоимость квартиры может измениться. Учитывайте возможность роста цен на жилье и определите, какие последствия это может иметь для вашей ипотечной сделки.
5. Определение прав и обязанностей. Используйте возможность ознакомиться с документами, регламентирующими реновационные проекты и особенности покупки жилья в таких домах. Убедитесь, что вы полностью понимаете свои права и обязанности, а также риски, связанные с такой покупкой.

Важно провести тщательное исследование и проконсультироваться с экспертами, прежде чем принять решение о покупке квартиры в доме, подлежащем реновации. Это поможет вам избежать неприятных сюрпризов и защитить свои интересы.

Похожие записи:

• Сроки приватизация квартиры продлена до 2024 года
• Льготы по налогам для пенсионеров в 2024 году в СПБ
• Удержания по исполнительному листу из стипендии в 2024 году