Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация квартиры без детей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники недвижимости обязаны платить налог на имущество. Если собственников несколько, налог делится между ними. Стандартная налоговая ставка — 0,1% от кадастровой стоимости в год. При этом муниципалитеты могут установить свои ставки: как меньше, так и больше стандарта. Также есть послабления: владельцы квартир меньше 20 кв.м и комнат меньше 10 кв.м налоги на имущество платить не должны.
Налоги при владении приватизированной квартирой
Если продавец владел квартирой менее 5 лет, при продаже он обязан оплатить налог 13% от стоимости. Срок владения отсчитываетсяя с момента регистрации права собственности. В случае с приватизированной квартирой минимальный срок сокращается до 3 лет: после него можно продавать приватизированную квартиру без уплаты налога.
Какие документы нужны для приватизации квартиры?
Минимальный пакет необходимых документов включает:
- заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
- паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
- договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
- ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
- свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
- выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
- справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
- справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
- письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Поскольку правила приватизации квартир с несовершеннолетними детьми подробно прописаны в законе, объективных трудностей при регистрации права собственности на жилье не возникает. Однако проблемы все же возникают, и источником этой информации являются сами участники приватизации.
Наиболее распространенными из них являются: продажа жилья, продажа жилья, продажа жилья, продажа жилья и продажа самого жилья.
- Например, отсутствие возражений со стороны других жильцов, которые намерены продать недвижимость после завершения процесса. Если в квартире прописан ребенок (или хотя бы один из родителей), приватизация не состоится без его участия,
- Консенсус органов комиссии. Такое случается редко. Фактически интересы ребенка не ущемляются. Наоборот, ребенок становится собственником.
— Да, если ребенок остается без родителей. В этом случае они могут приватизировать квартиру на свое имя.
Их законный представитель должен в течение трех месяцев составить договор о передаче квартиры в собственность несовершеннолетнего («О приватизации», Федеральный закон № 2, ст. 2).
Что делать, если не осталось документов о приватизации и нечем подтвердить право на проживание?
Когда и кто участвовал в приватизации квартиры, можно узнать в Росреестре. Все граждане, не зарегистрированные по искомому адресу, имеют право обратиться в ЗАГС и получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. В выписке будет указано, кому принадлежит квартира, на каком основании возникло право собственности, когда оно было зарегистрировано и есть ли какие-либо препятствия.
Стоимость выписки зависит от запрашиваемого формата — в электронном виде 250 рублей, на бумаге 450 рублей.
Примечание: Чтобы заказать выписку на квартиру, необходимо знать кадастровый номер участка, его можно узнать на сайте Росреестра.
Главное, однако, заключается в том, что не упоминается, почему тот или иной человек не участвовал в приватизации. Поэтому, если вы хотите узнать эту информацию, вам необходимо подать запрос в отдел приватизации по месту жительства. Все документы, касающиеся процесса приватизации, должны храниться там, чтобы вы могли быть уверены, что знаете о них.
Если выяснится, что гражданин не писал отказ от приватизации и не был зарегистрирован в момент ее проведения, он не теряет права стать владельцем акций. В этом случае он должен обратиться в суд, чтобы признать процесс приватизации недействительным. Этот иск может быть подан в течение трех лет со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав.
приватизация квартиры без участия несовершеннолетнего ребенка
Некоторые спрашивают: «Может ли приватизировать квартиру сын?» Может ли ребенок приватизировать квартиру? Как осуществляется приватизация квартиры несовершеннолетними детьми?
Существуют обстоятельства, при которых лицо до 18 лет становится полностью дееспособным и может совершать любые сделки, в том числе и приватизацию жилья, полностью самостоятельно.
По достижении 16-ти лет дети могут действовать без контроля со стороны законных представителей в двух случаях:
- При вступлении в брак с разрешения органов опеки. При этом статус дееспособного сохраняется за несовершеннолетним даже в случае развода.
- После прохождения процедуры эмансипации. Такой статус присваивается гражданину до 18 лет органами опеки с согласия законных представителей, если он работает по трудовому договору или имеет собственное дело.
При наличии возражений родителей или опекунов, подросток может добиться присваивания ему статуса эмансипированного через суд.
Как приватизировать квартиру без участия несовершеннолетнего? Российское государство строго следит за соблюдением прав детей, поэтому лишить их права участия в приватизации, не соблюдая их интересы, практически невозможно.
В чем заключается защита прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений? В обязательном порядке участвуют в приватизации дети до 14 лет. Органы опеки никогда не дадут родителям или опекунам оформить отказ от приватизации от ребёнка этого возраста.
На что можно рассчитывать, если не участвовал в приватизации?
Какими законами осуществляется защита прав несовершеннолетних?
Возможность гражданина стать полновластным хозяином помещения, некогда предоставленного ему муниципалитетом закреплена в Законе РФ №1541-1.
Единожды в жизни любой человек может это сделать совершенно бесплатно. Впрочем, никто не мешает ему приватизировать уже и другие объекты — но уже на платной основе.
«Если квартира была приватизирована, когда я был несовершеннолетним, могу ли я участвовать в процедуре повторно?»
Что же касается граждан, не достигших совершеннолетия, то они могут участвовать в этой процедуре дважды в жизни — первый раз наравне с родителями, до достижения зрелого возраста и второй раз — уже после восемнадцати лет.
Узнайте на нашем сайте о том, как определить, приватизирована ли ваша жилплощадь, с чего начать процедуру, можно ли подать документы на оформление через МФЦ. Образец искового заявления в суд о признании права на приватизацию жилого помещения можете скачать тут.
Процедура ничем по сути не будет отличаться от обычной, где задействованы только взрослые. По окончании ее маленький гражданин будет наделен той же долей, что и остальные сособственники.
Продать недвижимое имущество, где участник приватизации — несовершеннолетний, будет очень сложно — ведь это невозможно сделать без согласия попечительского совета, а он разрешения на такие сделки не дает практически никогда.
Дети, оставшиеся без родителей также могут получить в собственность квадратные метры путем приватизации.
Правда, процедура будет немного отличаться от стандартной (Федеральный закон №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по соцподдержке»). Дело в том, что до заключения договора соц.найма сирота проходит так называемый адаптационный период под контролем органов опеки.
Какова доля ребенка? Такая же, какая и у остальных членов семьи, если среди них нет отказавшихся в пользу этого ребенка.
Данная процедура предусматривает наделение всех проживающих в квартире равными частями.
- Для того, чтобы бесплатно стать собственниками жилища, некогда выделенного государством, нужно обратиться в жилищный отдел муниципалитета и подать соответствующие заявления.
- Такой документ пишет каждый член семьи от своего имени, за исключением детей до 14 лет, за которых пишет их законный представитель.
- Помимо этого также потребуются документы:
- общегражданское удостоверение личности;
- договор соц.найма или его заменяющий документ;
- выписка из домовой книги;
- копия финансово-лицевого счета;
- кадастровый паспорт;
- справка от Управляющей компании об отсутствии штрафов и задолженностей;
- справка, подтверждающая, что ранее гражданин ничего не приватизировал;
- разрешение попечительского совета.
Приватизация после выписки несовершеннолетнего
Порядок приватизации квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними детьми ничем не отличается от стандартного.
- Получить согласия на процедуру от всех проживающих в помещении людей, включая детей от 14 лет и старше.
- Подготовить все необходимые документы. Обычно это делает один из жильцов, а остальные просто оформляют на него доверенности. Как доказывает практика, это намного проще и быстрее, чем если бы каждый занимался данным вопросом по отдельности.
- Направить заявление на приватизацию с приложенными документами в местную администрацию или МФЦ (Многофункциональный центр).
- Дождаться решения.
- Подписать договор на приватизацию (нужны все жильцы, включая сюда несовершеннолетних от 14 лет).
- Оформить право собственности в Росреестре (каждый получает определенную долю).
Рассмотрим процедуру подробнее. Первый и нередко самый сложный этап – собрать согласия всех жильцов. В отдельных случаях могут быть несогласные на приватизацию, кроме того, часть зарегистрированных граждан вполне может проживать в другом месте, из-за чего их нужно искать и договариваться. Либо, если они уже давно не появлялись в квартире и не оплачивали счета – принудительно выселить через суд. Если кто-то не хочет участвовать в процедуре, однако фактически ничего против не имеет, он может написать нотариально заверенный отказ. В этом случае он теряет право на свою долю, однако сохраняет возможность приватизации, которая доступная только один раз в жизни (для взрослых).
После сбора согласий нужно озаботиться тем, кто же непосредственно будет заниматься сбором документов и оформлением заявления. Формально, это могут делать все жильцы вместе, однако обычно выбирают самого ответственного, у кого есть на это время, и оформляют на него доверенность. Этот человек собирает необходимые бумаги и составляет заявление. Далее все вместе это подается в МФЦ или администрацию. Особой разницы нет, однако на практике, попасть на прием к специалисту в МФЦ можно намного быстрее, чем сделать то же самое в администрации.
После того, как все документы поданы, остается только ждать решения владельцев-муниципалитета. Если собраны все необходимые бумаги, в них нет ошибок, у жильцов нет долгов, а также нет других факторов, способных привести к отказу, то последует согласие. В любом случае, даже если отказали в приватизации, следует запросить отказ в письменном виде с четким указанием причины. Если она адекватна – следует ее устранить и попробовать еще раз. Если нет – можно обращаться в суд.
Как приватизировать квартиру с несовершеннолетним ребенком
Процесс перехода квартиры с несовершеннолетним существенно не отличается от процесса без его участия. Пользователем жилья по договору социального найма направляется заявление собственнику, после чего составляется договор, в который также включаются и дети. После подписания договора он направляется в Росреестр, где осуществляется внесение записи в реестр о новом собственнике такого имущества.
Если же в квартире проживают исключительно несовершеннолетние граждане, то отличие в процессе будет заключаться в том, кто подает вышеуказанное заявление:
- В случае приватизации жилья ребенком в возрасте до 14 лет, такое заявление подают его представители или орган опеки и попечительства.
- В возрасте от 14 до 18 лет заявление может быть подано им самостоятельно.
В остальном оформление перехода муниципальной квартиры в собственность граждан не меняется.
Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ГК РФ и иные нормативно-правовые акты содержат различные положения, которые так или иначе осуществляют защиту прав несовершеннолетних в процессе перехода прав на имущество. Законом установлено недопущение исключения детей из сделки без одобрения органа опеки и попечительства. Также разрешается самостоятельное оформление перехода права на квартиру несовершеннолетним в случае смерти (или же лишения прав) родителей такого ребенка. При этом закон устанавливает обязательный для вышеуказанных органов трехмесячный срок для заключения договора.
Кроме того, все расходы по заключения договора возлагаются на собственника имущества в случае перехода прав на несовершеннолетнего гражданина. Также законом установлено такое положение, что если ребенок стал собственником имущества в порядке приватизации, то он имеет право на участие в бесплатной приватизации уже после совершеннолетия. Однако в совершеннолетнем возрасте, как и иные категории граждан, участвовать в этом процессе можно лишь один раз.
Приватизация квартиры с детьми — судебная практика
Несмотря на то, что на первый взгляд процедура приватизации квартиры достаточным образом урегулирована, сейчас в судах есть огромное количество исковых заявлений от лиц, которые не согласны с проведенными процессами. Многие лица требуют, чтобы проведенную приватизацию в судебном порядке признали недействительной.
Особенно часто в суд обращаются за тем, чтобы решить сроки исковой давности. Данная проблема является основной, так как с одной стороны, подобная сделка признается ничтожной, если она была выполнена с нарушениями законодательства, однако срок давности составляет всего десять лет.
Но вот с другой стороны, требование о том, чтобы защитить свое нарушенное право, может быть принято к рассмотрению судом вне зависимости от того, истек установленный срок давности или нет.
Приватизация и права несовершеннолетних
Приватизация жилья – бесплатная однократная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений — стала возможна с принятием в 1991 году Федерального закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 года.
На тот момент само понятие приватизации, как института права, было новым, и законодатель не смог учесть всех аспектов, нюансов и сложностей, с которыми столкнутся граждане при оформлении приватизации и при дальнейшем распоряжении приватизированным жильем.
В первую очередь, законом не были учтены права несовершеннолетних нанимателей.
Кто же является несовершеннолетним?
Гражданский кодекс Российской Федерации определяет: к несовершеннолетним относятся граждане Российской Федерации, которые не достигли 18 лет, то есть еще не обладающие полной дееспособностью (способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).
Гражданский кодекс РФ подразделяет детей на две категории: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет). Для каждого из этих возрастных периодов характерен разный объем дееспособности. Так, интересы малолетних детей представляют родители, а если их нет — усыновители или опекуны.
Дети старше 14 лет могут самостоятельно совершать ряд сделок, но с согласия законных представителей — родителей или усыновителей (попечителей).
В некоторых случаях ребенок становится полностью дееспособным до достижения 18 летнего возраста. Например, при заключении брака, несовершеннолетний считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае последующего расторжения брака.
Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 27 «Эмансипация») устанавливает, что несовершеннолетние, достигшие 16 лет, могут быть объявлены полностью дееспособными по решению органов опеки и попечительства, с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя, а при отсутствии такого согласия – по решению суда, если несовершеннолетние работают по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью.
Таким образом, к несовершеннолетним относятся граждане, не достигшие 18-ти летнего возраста, за исключением особых случаев, предусмотренных законом.
Федеральный закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 в статье 2 года устанавливал, что граждане вправе оформлять жилое помещение в собственность (приватизировать) с согласия совершеннолетних членов семьи.
О несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, в первоначальной редакции закона даже не упоминалось.
Поэтому, договор передачи квартиры хоть и оформлялся с указанием зарегистрированных детей, но право собственности приобретали только взрослые, совершеннолетние наниматели.
В связи с многочисленными ущемлениями прав детей, перед законодателем остро встал вопрос об изменении действующего законодательства.
11 августа 1994 года в закон о приватизации были внесены изменения, в соответствии с которыми несовершеннолетние в обязательном порядке должны были включаться в число собственников по приватизации.
Невключение их в приватизацию квартиры с августа 1994 года и по сей день возможно только с разрешения органов опеки и попечительства.
За период с 1991 по август 1994 года, когда дети в состав собственников квартиры по приватизации не включались, произошло огромное количество нарушений и ущемлений прав несовершеннолетних, с которыми мы сталкиваемся до сих пор. Особенно это касается тех покупателей недвижимости, которые решили приобрести квартиру или комнату, приватизированную в тот период.
В этом случае, покупателю следует быть крайне внимательным и осторожным. Ведь, если на момент оформления приватизации в квартире проживали несовершеннолетние, и они не были включены в число собственников, сделка может быть оспорена в суде.
При рассмотрении споров, касающихся приватизации, проведенной с нарушением прав несовершеннолетних, суды, как правило, признают такие сделки недействительными.
На что же надо обратить внимание потенциальному покупателю такой квартиры?
Во-первых, если приватизация квартиры произошла до августа 1994 года, и дети, зарегистрированные в квартире, не были включены в число собственников, следует выяснить, есть ли предварительное разрешение органов опеки и попечительства на неучастие указанных лиц в приватизации.
Во-вторых, целесообразно проверить, оформлена ли приватизация на имя несовершеннолетних в другой квартире.
Нередки случаи, когда приватизированная квартира уже несколько раз была продана, поменялись собственники; даже физически найти детей, которые уже стали совершеннолетними, достаточно проблематично.
Поэтому, решив приобрести квартиру с историей, лучше обратиться в агентство недвижимости, квалифицированные специалисты которого помогут провести юридический анализ документов, проверку квартиры и обезопасят вас от возможных судебных разбирательств в будущем.
В тех случаях, когда вы планируете приобрести квартиру, приватизированную после августа 1994 года, обратите внимание, чтобы в число собственников были включены несовершеннолетние дети, не только зарегистрированные в квартире на момент оформления договора передачи, но и проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования помещением. Это могут быть дети, снятые с регистрационного учета из приватизируемой квартиры менее, чем за шесть месяцев до оформления приватизации, а также находящиеся в специальных лечебных учреждениях, на учебе, с родителями в иногородних (заграничных) командировках.
Таким образом, приватизировать квартиру или комнату можно, если на это есть согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.
Дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор о приватизации, если они зарегистрированы в квартире или комнате, независимо от того, проживают они в ней или отдельно.
Когда в семье есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, нужно их согласие на включение в договор передачи. Граждане с 14 до 18 лет самостоятельно заключают договор передачи, но действуют с письменного согласия законных представителей.
Приватизация возможна только при согласии всех зарегистрированных в недвижимости нанимателей. Если хотя бы один из нанимателей будет против приватизации, то оформить квартиру в собственность практически невозможно.
В Настоящий момент, приватизация оформляется в общую долевую собственность всех нанимателей, в том числе и несовершеннолетних.
На данный момент, законодатель ограничил срок приватизации жилых помещений – оформление приватизации возможно до марта 2013 года.
Покупая приватизированную квартиру, следует иметь в виду, что если кто-либо из проживающих нанимателей отказывается от приватизации (то есть дает согласие, которое удостоверяется у нотариуса на невключение его в число собственников в порядке приватизации), он получает право пожизненного пользования указанной квартирой. Снять с регистрационного учета (выписать) такого человека из квартиры в дальнейшем без его согласия невозможно, даже если квартира будет продана другим лицам.
Закон предусматривает возможность приватизировать жилое помещение только один раз, исключение составляют несовершеннолетние, которые вправе один раз приватизировать квартиру до 18 лет, и еще один раз после наступления 18 лет, то есть за ними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. И это одна из немногих льгот, предусмотренных законодательством о приватизации для несовершеннолетних. Еще одна льгота предусмотрена законодателем для несовершеннолетних, которые зарегистрированы в квартире (комнате) одни. Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет (например, чьи родители умерли), передаются им в собственность по заявлению их законных представителей с предварительного согласия органов опеки и попечительства, либо по инициативе этих органов. Квартиры, где проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, усыновителей, попечителей и органов опеки и попечительства. Льгота для этой категории несовершеннолетних состоит в том, что оформление договора передачи квартиры в собственность, где проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов
Как мы видим, перечень льгот не велик, но и он может защитить права детей; особенно значима возможность воспользоваться правом на приватизацию повторно, по достижении гражданами 18 лет.
Важным аспектом является то, что бывший несовершеннолетний, чьи права были нарушены, вправе обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной (Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24.08.1993 года № 8).
Затем приватизировать квартиру можно повторно, но уже с включением в число собственников всех граждан. Также возможно в суде потребовать признать сделку по приватизации частично недействительной, и затем включить бывшего несовершеннолетнего в число собственников.
Закон подразделяет недействительные сделки на оспоримые (недействительны в силу признания ее такой судом) и ничтожные (независимо от такого признания).
И здесь мы подходим еще к одному важнейшему вопросу: в течение какого времени и когда бывший несовершеннолетний может обратиться в суд за защитой своих прав? В 2005 году в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесены изменения, в соответствии с которыми срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года; ранее срок исковой давности по ничтожным сделкам составлял 10 лет.
Представим ситуацию, что квартиру приватизировали бабушка и родители несовершеннолетнего в 1992 году, а ребенку тогда было 5 лет. Очевидно, что ребенок не мог защищать свои права в таком возрасте.
Следовательно, достигнув совершеннолетия и приобретя полную дееспособность, гражданин вправе обратиться в суд и потребовать признания приватизации недействительной. На это ему отводится 3 года. То есть до 21 года, бывший несовершеннолетний может рассчитывать на судебную защиту нарушенного права.
Но даже если срок исковой давности истек, не всегда это будет служить основанием к отказу в рассмотрении дела по существу. Закон предусматривает, что в судебном заседании ответчик вправе требовать, чтобы суд отказал в иске, так как соответствующий срок истцом, чье право было нарушено, пропущен.
Однако, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, и в этом случае выносится решение об отказе в иске. Если же ни ответчик, ни истец не заявили о применении исковой давности – дело будет рассматриваться по существу.
Но даже если срок исковой давности пропущен в некоторых случаях, при наличии доказательств, суд может признать, что срок исковой давности был пропущен по уважительной причине, и нарушенное право гражданина подлежит защите.
Истец, например, может заявить, что он был несовершеннолетним и не мог самостоятельно защищать свои права в суде. В качестве аргумента, что права бывшего несовершеннолетнего при приватизации были нарушены, является отсутствие разрешения от органа опеки и попечительства о невключении ребенка в число собственников квартиры.
По закону приватизация, без включения в нее несовершеннолетних, подпадает под ничтожную сделку, по которым срок исковой давности начинает течь с момента исполнения сделки. Но в суде можно предъявить иск о признании сделки частично недействительной, например, в части невключения в число собственников несовершеннолетнего.
В этом случае срок исковой давности будет исчисляться со дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. То есть — 1 год со дня, когда гражданин узнал о нарушении своих прав. И тогда необходимо доказать, что о нарушении своих прав вы узнали недавно. Такие ситуации на практике нередки.
Например, приватизирована была квартира в начале 90-х годов, потом квартира была продана, семья с ребенком переехала в другое жилье, ребенок повзрослел и не помнит, что когда-то жил в другой квартире, а потом, разбирая старые документы, случайно, обнаружил копии документов на приватизированную квартиру.
При приобретении нового жилья на имя ребенка доля не приобреталась, то есть собственности у него нет, а следовательно, права его были нарушены.
Как следует из судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, за последние годы, срок исковой давности в данном случае должен исчисляться согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ и п. 1 ст. 200 ГК РФ.
То есть договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, при которой в число собственников не был включен несовершеннолетний ребенок, является частично оспоримой сделкой, срок исковой давности по которой составляет хотя всего один год, но исчисляется не с момента исполнения договора передачи, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права на приватизацию.
А это значит, что бывший несовершеннолетний может заявить, что раньше не знал о нарушении своего права на участие в приватизации, а узнал только сейчас, спустя лет 10-20.
Поэтому, если вы планируете приобрести квартиру или комнату, при оформлении приватизации которых были нарушены права несовершеннолетних, нужно с особым вниманием и осторожностью отнестись к изучению всех обстоятельств приватизации, по возможности, удостовериться, что на имя несовершеннолетних была приватизирована другая недвижимость, или на их имя куплена другая квартира (доля в праве собственности). Если их права не были защищены и восстановлены органами опеки и попечительства еще в несовершеннолетнем возрасте при отчуждении приватизированного жилого помещения, целесообразно даже отказаться от подобной сделки.
Как мы видим, без помощи квалифицированных специалистов покупателю не обойтись, так как многое в подобных сделках зависит от конкретных обстоятельств дела.
Юрист или опытный риелтор помогут обезопасить покупателя от возможных рисков при покупке квартиры, проведут не только проверку документов по квартире, но и дадут разъяснения, какие заявления и обязательства можно потребовать от граждан, бывших несовершеннолетними в момент оформления приватизации и не включенных в число собственников недвижимости. Так, от бывших несовершеннолетних перед заключением договора купли-продажи недвижимости имеет смысл потребовать согласие о том, что им известно о приватизации квартиры или комнаты, о невключении их в число собственников по приватизации квартиры и о том, что они не имеют в настоящий момент и не будут иметь в будущем претензий к органам, осуществившим приватизацию и своим законным представителям, а также о том, что в настоящий момент бывшие несовершеннолетние жильем обеспечены.
Покупателю также можно посоветовать воспользоваться услугой титульного страхования недвижимости, то есть страхования от потери права собственности. Это может являться гарантией получения денежной компенсации в случае признания договора купли-продажи недействительным и даст дополнительную юридическую защиту в суде.
Специалисты нашего«АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» имеют большой опыт и готовы оказать вам квалифицированную помощь в вопросах, связанных с приобретением и продажей недвижимости и дать разъяснения по жилищным вопросам.
Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!
- Статья подготовлена руководителем юридического отдела «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ»
- Екатериной Пановой.
- Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508
Когда можно приватизировать квартиру без ребенка
- Если ребенок никогда не был прописан в муниципальной квартире, а его родитель выписался перед приватизацией и не будет участвовать в ней. Инструкция — как выписаться из квартиры. Когда взрослый гражданин самостоятельно выписывается из муниципальной квартиры, он добровольно отказывается от права проживания в ней и утрачивает его с момента выписки. А раз гражданин утрачивает право проживания, это право утрачивает и его ребенок — по логике вышеуказанного п. 2 ст. 20 ГК РФ. Это указано в п. 3 ст. 83 ЖК РФ — «В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда» . Также в ст. 7 Закона о приватизации от 04.07.1991 N 1541-1 — «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением » .
- Если ребенок никогда не был прописан в муниципальной квартире, а его родителя выписали по решению суда. Здесь тоже самое, что и в первом случае, только родитель и ребенок утрачивают право с момента вступления в силу решения суда — ст. 209 и ст. 210 ГПК РФ.
- Если родитель до рождения ребенка выписался из квартиры или его выписали по решению суда. Здесь аналогично, что и ситуации выше.