Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение ври земельного участка с ИЖС на ЛПХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Каким требованиям должен соответствовать земельный участок?
Для перевода в ИЖС земля ЛПХ должна отвечать следующим требованиям:
- Находиться в черте населённого пункта.
- Относиться к землям сельскохозяйственного назначения.
- На участке не должно быть каких бы то ни было построек, высота которых превышает 3 этажа.
- Отсутствие на участке каких бы то ни было производственных помещений (при наличии таковых, перед началом процесса перевода они должны быть снесены).
Под категорический запрет перевода в ИЖС подпадают такие типы земель:
- земли, используемые под посев зерновых культур;
- луга;
- пастбища;
- стратегически важные участки земли, испытательные полигоны и т. д.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
Ответственность за использование земельного участка не по назначению
Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.
Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:
- для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
- для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.
Когда необходим перевод?
Перевод земельного участка из одного вида использования в другой или из одной категории в другую может потребоваться в следующих случаях:
- когда конкретный участок необходимо использовать исключительно в виде ресурса для осуществления сельскохозяйственного производства, предназначенного для обеспечения собственных интересов;
- если на участке планируется осуществить организацию крестьянского или фермерского хозяйства, которое не будет производить продукцию на продажу, а только обеспечивать интересы участников такого производства;
- участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, не планируется использовать для возведения дома, так как в этом нет необходимости с финансовой и юридической точки зрения;
- необходимо существенно снизить кадастровую стоимость участка, так как она представляет собой неоправданно завышенную величину.
Другие случаи могут быть выбраны непосредственно собственником участка или его пользователем в качестве причин необходимости такого перевода при обосновании такой необходимости.
В каких случаях требуется смена ВРИ
Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.
Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.
Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.
Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:
- ИЖС земли в преимущественном порядке подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры и этот «плюс» часто мотивирует застройщиков прибегнуть к смене ВРИ земельного участка.
- Приобретение загородного земельного надела с ВРИ «ЛПХ» для строительных работ может обернуться как достоинством — низкие финансовые вложения на начальном этапе работ, так и недостатком — участок может не подходить для строительных целей. В этом случае оптимальным вариантом является перевод из ЛПХ в ИЖС.
- Желание продать участок и получить за него хорошую цену может стать поводом для смены разрешенного использования земли.
- Реализация сертификата на материнский капитал также может потребовать изменения разрешенного использования земли. Не во всех регионах страны разрешается строительство домов на «материнские» деньги на землях ЛПХ.
- Использование земли в качестве залогового фонда более выгодно, когда надел имеет ВРИ «ИЖС».
Перевод земель под ЛПХ в ИЖС
Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.
Вид разрешенного использования ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) позволяет построить на земельном участке дом до трех этажей. Участок в черте населенного пункта с видом разрешённого использования ЛПХ (личное подсобное хозяйство) предназначен для размещения жилого дома высотой не выше 3-х надземных этажей и производства сельскохозяйственной продукции. ЛПХ — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Несмотря на то, что земли ИЖС и ЛПХ схожи, они имеют ряд отличий. Для этого можно сравнить ряд параметров:
- ЛПХ и ИЖС предназначены для некоммерческого использования. Однако первый вид пригоден для выращивания и переработки сельскохозяйственной продукции, второй – для строительства дома. Не на каждом участке под ЛПХ можно построить дом.
- Земельный участок под ИЖС может быть выдан только на территории земель населенных пунктов, под ЛПХ – как в населенном пункте, так и за его пределами.
- Кадастровая стоимость земель под ИЖС гораздо выше, чем под ЛПХ.
- На землях ЛПХ на строительство может быть наложен запрет, когда на ИЖС – сделать это невозможно.
- Земельный налог на ЛПХ гораздо ниже, чем на ИЖС.
Земельный участок под ИЖС предназначен для строительства жилья непосредственно гражданами. Среди несомненных преимуществ участка можно выделить наличие юридического адреса, возможность постройки капитального жилого дома и прописки в нем, проведение всех необходимых коммуникаций и наличие инфраструктуры. Жилой дом, построенный на участке под ИЖС, может быть предоставлен в качестве залога. Среди недостатков выделяют необходимость получения разрешения на строительство, полной согласованности с определенными службами и организациями для возведения жилого дома, обязательное выполнения норм СНиПов и ГОСТов, достаточно высокие налоговые выплаты.
Земельный участок под ЛПХ может располагаться как в населенном пункте, так и за его пределами. От его местоположения будет зависеть, разрешено ли на нем строительство или нет. Так, на приусадебном участке вы можете возвести жилой дом не выше трех этажей или любое другое строение для производства сельхозпродукции. Полевой земельный участок (на землях сельхозназначения) используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Среди преимуществ такой формы земельного участка выделяют возможность перевода в ИЖС (если он находится на территории населенного пункта), а также низкая налоговая нагрузка – не более 0.3% от кадастровой стоимости. Основным недостатком участка под ЛПХ является отсутствие четкой законодательной базы, регулирующей отношения с такими участками, а также наличие определенных сложностей и правовых рисков. В большинстве случаев собственники земельных участков под ЛПХ желают перевести их в ИЖС из-за желания построить на нем жилой дом.
Причины отказа и пути решения проблем
Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов. Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей. Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.
Но причины отказа в переводе земель не ограничиваются бюрократическими проблемами. Затруднить перевод земли в ЛПХ могут следующие факторы:
- Несоответствие участка нормам экологии и санитарии, прописанными в законодательстве.
- Расположение на участке объектов историко-культурного наследия.
- Прохождение высоковольтных линий электропередач и связи, а также газовых магистралей вблизи земельного объекта.
- Будущие постройки на участке или деятельность на нем может нанести вред окружающей среде.
- Участок располагается на землях особого назначения. В данном случае, такие земли – это луга, пастбища, поля сельскохозяйственных культур и так далее.
Вышеуказанные факторы существенно затруднят желаемый перевод земель в другую категорию, а еще добавят всевозможные юридические проволочки. Получением всевозможных разрешений в этих случаях придется заниматься по появлению отказа. Уж в этом случае услуги юриста станут необходимостью.
Причины отказа и пути решения проблем
Самой распространенной причиной отказа в переводе земель в категорию ЛПХ является неправильно собранный, либо неверно оформленный пакет документов. Конечно, этой проблемы можно избежать, если привлечь к процессу перевода профессионального юриста. При этом, услуги юриста влетят в копеечку, так как стоить они будут от 200 тысяч рублей. Зато юрист может осуществить перевод без временных задержек и лишних издержек, что является весомым плюсом.
Но причины отказа в переводе земель не ограничиваются бюрократическими проблемами. Затруднить перевод земли в ЛПХ могут следующие факторы:
- Несоответствие участка нормам экологии и санитарии, прописанными в законодательстве.
- Расположение на участке объектов историко-культурного наследия.
- Прохождение высоковольтных линий электропередач и связи, а также газовых магистралей вблизи земельного объекта.
- Будущие постройки на участке или деятельность на нем может нанести вред окружающей среде.
- Участок располагается на землях особого назначения. В данном случае, такие земли – это луга, пастбища, поля сельскохозяйственных культур и так далее.
Вышеуказанные факторы существенно затруднят желаемый перевод земель в другую категорию, а еще добавят всевозможные юридические проволочки. Получением всевозможных разрешений в этих случаях придется заниматься по появлению отказа. Уж в этом случае услуги юриста станут необходимостью.
Невозможным перевод земли считается, если земли находятся в категории земель сельхоз назначения особой важности, и когда участок не прошел экологическую экспертизу. В этом случае получить ЛПХ не удастся.
После того, как все документы были собраны, наступает период собственно оформления новых данных на участок. Для этого необходимо:
- в уполномоченный орган государственной власти субъекта федерации или специальное подразделение муниципальной администрации подать заявление о переводе земельного участка из одной категории в другую или оформлении нового вида разрешенного пользования;
- приложить к поданному заявлению все документы, собранные для идентификации земельного участка, а также для подтверждения необходимости такого перевода;
- в случае, если заявитель или его представитель будет вызван на непосредственное рассмотрение его заявления, обосновать свою позицию;
- получить готовое решение в виде специально оформленного постановления руководителя органа или отказ в письменной форме с наличием объяснений причины такого отказа;
- в случае получения положительного решения направить документы в Росреестр для внесения соответствующих изменений в данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
Как происходит переоформление
Для переоформления участка ИЖС в ЛПХ необходимо выполнить ряд юридических и технических процедур. Вот основные шаги, которые нужно предпринять для переоформления участка:
- 1. Получение согласия соседей. Для перевода участка ИЖС в ЛПХ необходимо согласие соседей, так как это может повлиять на общие интересы и благоустройство территории.
- 2. Оформление документации. Необходимо подготовить пакет документов, включающий в себя заявление о переоформлении участка, копии договора на приобретение участка, план схему участка, технический паспорт на участок, а также справки о согласии соседей.
- 3. Подача документов в земельный участок. Заявление и необходимые документы предоставляются в земельный участок, компетентный орган будет рассматривать вашу заявку и выносить решение о переоформлении.
- 4. Оплата государственной пошлины. Вам будет необходимо оплатить государственную пошлину за переоформление участка.
- 5. Передача данных на кадастровый учет. После получения положительного решения о переоформлении участка, данные передаются на кадастровый учет, где происходит фиксация новых прав на участок.
Шаг 1: Подготовка документов
Для изменения ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ необходимо начать с подготовки соответствующих документов. В связи с ситуацией, вызванной коронавирусом, все действия можно осуществить удаленно, через информационные системы государственных органов.
Первоначально следует определиться с категорией земельного участка, а также узнать максимальные значения ВРИ для данной категории и уточнить, используется ли участок в настоящее время. Стоит также учесть задачи исключительного землепользования, такие как выращивание сельскохозяйственных культур либо размещение гаражей.
Подготовка документов включает в себя заполнение заявления о предоставлении информационных материалов на кадастровый учет, а также подачу заявления об изменении целевого назначения земельного участка, внесение изменений в градостроительный план и согласование с муниципальными органами. Также может потребоваться сдача налоговой декларации и подтверждение наличия договора аренды или права собственности на жилое помещение в границах земельного участка.
Не забывайте о необходимости предоставления материнского капитала, если таковой имеется, а также вычета на детей и ипотеку при расчете налога на доходы физических лиц. Документы можно подать через личный кабинет на портале государственных органов Краснодарского края или обратиться в городскую администрацию Новороссийска для получения индивидуальной консультации по вопросам жилищного использования и застройки города.
Также важно учесть границы земельного участка, а также наличие государственной регистрации права на него и регистрации изменений, произведенных при изменении целевого назначения. Обращайтесь к думе города, если у вас возникли вопросы по градостроительным нормам и требованиям к землепользованию.
В зависимости от вида деятельности на участке, изменения ВРИ и материальных нужд, необходимые документы могут отличаться. Выберите соответствующую категорию земельного участка и следуйте инструкциям, которые будут представлены вам.
- Земельные участки категории «ИЖС»
- Земельные участки, которые использовались для индивидуального жилищного строительства, но не являются жилыми помещениями
- Земельные участки, на которых расположены гаражи и другие сооружения
- Земельные участки, на которых проводятся сельскохозяйственные работы или выращивание растений
Подготовка документов может занять некоторое время, поэтому рекомендуется заранее начать работу над необходимыми документами.
Шаг 2: Подача заявления в Росреестр
Для изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельного участка необходимо подать заявление в Росреестр. Заявитель – это лицо, которому принадлежит земельный участок, на котором планируется изменить ВРИ. Для подачи заявления необходимо собрать необходимые документы и информацию.
Для начала, нужно получить сведения о текущих ВРИ земельного участка. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра или в кадастровом отделе администрации вашего города или края. При этом учтите, что допустимые ВРИ могут отличаться в зависимости от муниципальных границ и градостроительных регламентов.
Для смены ВРИ на нужный категорию (например, с ИЖС на ЛПХ), нужно указать конкретные цели использования земли. В заявлении нужно дать максимально подробное описание предполагаемой застройки, новых построек, гаражей, а также предполагаемых видов деятельности (например, выращивание сельскохозяйственных культур, ипотечная или индивидуальная жилищная деятельность и т.п.). При этом важно учитывать допустимые категории и виды использования земли в границах городской застройки и муниципальных нужд.
Также рекомендуется учитывать допустимые габариты и капитальный строительный обоснованный объем (КСОО) при планировании новой застройки. Время оформления документов может затянуться из-за коронавируса, поэтому не забывайте следить за информационными сообщениями на сайтах государственной думы и других органов власти.
При подаче заявления, следует указать нужный ВРИ, а также предоставить все документы (паспорт, СНИЛС, кадастровый паспорт, договор аренды, ипотечные договоры и т. п.) и индивидуальные данные (ФИО, адрес, контакты). При определенных условиях, например, при наличии материнского капитала, возможно получить налоговый вычет.
Многие заявители интересуются вопросами о налогообложении. При смене ВРИ на участке возможно изменение налогов и ставок, поэтому следует уточнять всю необходимую информацию о налогах и вычетах в личном кабинете на сайте Росреестра или в кадастровом отделе администрации вашего города или края.
В итоге, подача заявления в Росреестр – одна из главных задач при смене ВРИ земельного участка. Приложите максимум усилий для сбора информации и документов и будьте внимательны при заполнении заявления, чтобы избежать ошибок и задержек в оформлении.
При изменении ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ, важно знать о главных задачах и вопросах, которые могут возникнуть. Например, необходимо определить категорию землепользования, максимальное количество гаражей и домов, допустимые виды использования земли, а также границы участка.
В документе заявления на изменение ВРИ земельного участка необходимо указать информационные данные о заявителе, вид использования земельного участка, а также дополнительные сведения о материнском капитале и ипотеке. Кроме того, налоговый вычет на индивидуальных ипотечных займах также может быть предоставлен владельцу участка.
В таблице ниже приведены основные вопросы и критерии, которые нужно учитывать при изменении ВРИ земельного участка:
| Вопрос или критерий | Описание |
|---|---|
| Категории землепользования | Вид деятельности на земельном участке (ЛПХ, жилищное строительство, выращивание сельскохозяйственных культур и т. д.) |
| Максимальное количество гаражей и домов | Количество объектов, которое допустимо поставить на земельном участке |
| Допустимые виды использования земли | Виды деятельности, которые можно осуществлять на земельном участке в рамках категории землепользования (например, выращивание овощей и фруктов) |
| Границы участка | Точное определение границ земельного участка |
| Краснодарский край и город Новороссийск | Особенности законодательства по землепользованию в регионе |
| Коронавирус и городская администрация | Возможные изменения в правовых нормах и установления новых требований на фоне пандемии |
| Вычет налога | Возможность получения налогового вычета на индивидуальном ипотечном займе при использовании земельного участка |
| Забывать нужды заявителя | Важность учета потребностей владельца земельного участка при изменении ВРИ |
При подаче заявления на изменение ВРИ земельного участка, необходимо учитывать все перечисленные критерии и возможности. Информация может быть получена в кадастровом учреждении, на сайте государственной администрации или вагентствах по недвижимости. Для уточнения информации и решения о возможности изменения ВРИ лучше консультироваться с опытными специалистами.
Шаг 5: Изменение ВРИ у земельного участка в документах
Важной задачей при изменении ВРИ земельного участка с ИЖС на ЛПХ является соответствующее оформление документов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на налоговый аспект данного вопроса. Изменение ВРИ может повлиять на стоимость землепользования и налога на имущество. Поэтому, прежде чем приступать к изменениям, необходимо уточнить эти моменты у муниципальных органов власти.
Следующим важным документом является кадастровый паспорт земельного участка. В нем указываются все характеристики участка, включая ВРИ. Для его изменения нужно подать заявление в Росреестр или кадастровую палату со всеми необходимыми документами. Не забывайте, что границы участка, а также возможность использования земли под капитальный дом и гаражи должны быть допустимы в соответствии с градостроительными требованиями региона и категорией земель.
Для изменения ВРИ также может потребоваться согласование с городской администрацией, если это нарушает общую концепцию застройки города. Во время подготовки документации также стоит учитывать возможность получения вычетов на материнский капитал или ипотеку.
Выберите наилучший вариант использования земли под ЛПХ, например, для аренды или индивидуальных нужд. Не забывайте о краснодарском крае, где есть множество муниципальных программ по жилищному и земельному использованию средств государственной поддержки.
Отметим, что изменения ВРИ могут быть необходимы и в связи с текущей ситуацией, связанной с коронавирусом. Например, если ранее участок был предназначен для жилой застройки, и из-за пандемии возникла необходимость создать городской огород или сад, то можно изменить ВРИ для перехода в категорию земли под ЛПХ.
Участие в данной деятельности может быть сложным, но все вопросы могут быть решены при помощи информационных ресурсов и консультации специалистов. Главное, следовать всем необходимым правилам и соблюдать законодательство в сфере земельного и градостроительного использования.