Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязательно ли нотариальное удостоверение договора купли продажи комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования, — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья: у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.
Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире
Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе ее цену.
Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.
Самыми надежными способами рассылки считаются:
● отправка телеграммы через «Почту России»;
● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.
У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем, можно продавать недвижимость кому угодно.
Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.
Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:
- менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
- менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.
Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.
Можно ли продать долю в коммуналке?
Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.
Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:
- Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
- Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Налоги при продаже комнаты в коммуналке
При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.
В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
Что такое коммунальная квартира?
Сам термин коммуналка появился в стране после 1917 года, когда многокомнатные апартаменты богатых горожан, заселялись несколькими семьями из рабоче-крестьянской среды, иногда как подселение, а иногда хозяев и вовсе «выгоняли» и из больших квартир. Даже в послевоенный период картина мало изменялась, поскольку советская власть не торопилась расселять коммуналки и решать «квартирный вопрос» обеспечения каждой семьи отдельной квартирой, на протяжении долгого времени считалось, что и отдельная комната вполне приемлемо для советской семьи. И хотя отдельные коммунальные квартиры удавалось расселить, но до конца изжить словосочетание «коммуналка» так и не вышло, даже в постсоветской России. В больших городах, где сохранились старые застройки, коммуналки живы до сих пор, и, как и прежде, в одной квартире, хотя и в разных комнатах, проживают совершенно разные люди, чужие семьи, чаще всего по договору соцнайма, хотя многие уже и на правах собственности на отдельную комнату или сразу несколько комнат в коммунальной квартире.
Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?
Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?
Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Особенности при оформлении продажи доли собственности
При продаже отдельной комнаты в квартире важно соблюсти 2 важнейших требования к данной сделки.
- Необходим отказ других лиц, имеющих доли собственности в данной квартире от права первоочередного выкупа.
Требуется в письменном виде уведомить других собственников данного жилья о продаже своей доли. Форма составления такого уведомления — свободная.
Получить официальный отказ от других дольщиков жилья можно так:
- отправить всем лицам, имеющим долевую собственность в данной квартире, заказное письмо с уведомлением, которое подтвердит получение извещения адресатом;
- передать уведомление об отказе лично. В этом случае на экземпляре, который останется у вас в качестве доказательства, содольщики должны проставить дату и подпись о его получении.
Продать долю жилья третьему лицу возможно при наличии письменного отказа на ее приобретение от всех лиц, имеющих долю в данной квартире или если ответ от них отсутствует в течение месяца.
Помните, если вы продаете долю в коммунальной квартире, и ничего не знаете о владельцах остальных комнат, вам все равно потребуется поставить их в известность о планируемой продаже и получить официальный отказ. А если собственник доли — несовершеннолетний, отказ за него оформляется его родитель или опекун.
- Чтобы сделка по продажи комнаты соответствовала закону — договор купли-продажи доли собственности в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса. Простая форма в письменном виде не подойдет, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют, потому что при продаже доли в квартире, нельзя изменять стоимость или условия, которые указывались в уведомлении остальным собственникам жилья.
Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса
А вот здесь уже совсем другой расклад. Покупатель, расставаясь с деньгами, получает за них не столько физический объект, сколько ПРАВО на этот объект. А право собственности – это такое понятие, которое содержит множество всяких законодательных условностей, при отсутствии или нарушении любого из которых, это право может оказаться оспоренным, ограниченным или вовсе недействительным. Именно поэтому Покупатель при покупке квартиры всегда рискует больше, чем Продавец, а значит, тщательная проработка формулировок и условий договора для Покупателя куда как важнее. И вот здесь серьезную поддержку Покупателю может оказать нотариус.
Очевидно, что за удобство и безопасность надо платить. И это в интересах, прежде всего, Покупателя квартиры. Хотя на практике часто случается, что нотариальную пошлину стороны договора делят между собой поровну.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?
Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?
Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.
Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую указал в извещении. Если через какое-то время вы решите снизить цену – придется снова уведомлять всех соседей о продаже по новой цене.
- Если один из собственников продаваемой комнаты – несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
- Продаваемая комната может быть общедолевой собственностью. В таком случае может продаваться как комната целиком, так и доля в праве собственности.
В выписке из ЕГРН размер доли указан в графе «Сведения о зарегистрированных правах». Такую сделку регистрируют у нотариуса.
Продать долю права покупателю использующему ипотеку будет сложнее, так как банки неохотно выдают кредиты на покупку доли. Потому что продать долю банку будет сложнее, чем комнату.
При такой сделке все продавцы-дольщики или их представители должны присутствовать на подписании договора.