Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю в квартире банку свою». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый вариант продажи собственного капитала предполагает получение личного имущества под гарантию крупного кредита. Если выплаты не производятся в течение длительного времени, банк продает имущество для погашения долга с аукциона. Перед продажей доли на аукционе банк предлагает оставшимся владельцам квартир купить часть собственности, а затем приступает к продаже жилой недвижимости.
Ипотека может быть использована для увеличения порога кредитования в обмен на обязательство погашения кредита банку. Это система кредитования, система кредитования, защищенная как отказ в кредите кредитору и гарантия долга кредитору, которая используется для быстрого приобретения больших сумм денег.
Помимо очевидных преимуществ быстрого получения капитала, продажа залоговой доли имеет ряд недостатков.
- Доля должна быть выделена в натуре заранее (требуется изолированная комната).
- Если жилье единственное, продажа возможна только в рамках ипотеки и с задержкой не менее трех месяцев.
- сумма, полученная по кредиту, не превышает 70% от рыночной стоимости недвижимости; и
- общая сумма просроченной задолженности превышает 5% от стоимости имущества; и
- если окажется, что доход от собственного капитала недостаточен для покрытия непогашенной суммы кредита, оставшаяся собственность может оказаться под угрозой банкротства.
- Если дело дойдет до лишения права выкупа, вашей кредитной истории будет нанесен непоправимый ущерб.
Согласно статье 349 Гражданского кодекса, если банк намерен получить акции, служащие единственным местом жительства заемщика, продажа может быть осуществлена только через суд.
Алгоритм отъема дома заемщика у банка:.
- Основанием для обращения в суд является просрочка по кредиту более трех месяцев, но кредитная организация обычно ждет, пока будет выплачена большая сумма.
- Банк обращается в суд с требованием принудительного взыскания долга и реализации заложенного имущества для урегулирования задолженности с кредитором.
- Рассмотрев дело о взыскании долга, суд выносит соответствующее решение и после его вступления вручает повестку судебному приставу-исполнителю.
- Сотрудник ФСБ открывает исполнительное производство, где определяет имущество, подлежащее принудительной продаже.
- Если должник отказывается погасить долг перед банком, доли в квартирах сначала арестовываются, а затем продаются.
- Полученные средства используются для оплаты финансовых требований, обязательных платежей и остатка (если долг меньше стоимости имущества).
Как рассчитываются пени и штрафы
Следует обратить внимание на то, что штрафы и пени добавляются к сумме основного долга, если выбран вариант дефолта по кредиту. Сумма зависит от условий соглашения.
Если основной долг будет взыскан, банк включит возврат штрафа в исковое заявление. Поэтому сумма выше.
Если сумма штрафа значительно выше, ответчик должен явиться в суд, чтобы минимизировать окончательную сумму. Практика показывает, что размер штрафа не должен превышать 20% от суммы основного долга.
Продажа доли в квартире банку — спорное предприятие. Поэтому рекомендуется выбрать другие варианты. Однако в отчаянных обстоятельствах можно использовать один из вышеперечисленных методов.
Если у вас возникли вопросы о продаже доли дома финансовому учреждению, наши юристы помогут вам. Просто объясните свою ситуацию закрепленному за вами специалисту.
- Поскольку законы, нормативные акты и судебная практика постоянно меняются, мы можем не успеть обновить информацию на нашем сайте.
- Поскольку ваш юридический вопрос в 90% случаев носит личный характер, базовые варианты самостоятельной защиты своих прав и разрешения ситуации часто оказываются недостаточными и могут привести к более сложному процессу!
Поэтому обратитесь к адвокату за бесплатной консультацией прямо сейчас и избавьтесь от будущих проблем!
Сроки оформления сделки
Когда речь идет о продаже доли в квартире банку, сроки оформления сделки могут значительно разниться в зависимости от определенных факторов и юридических особенностей.
Прежде всего, следует уточнить, какие сроки установлены банком для продажи доли жилья. Как правило, банк заинтересует продажа доли в случаях, когда заёмщик желает погасить свою ипотеку или в других ситуациях, предусмотренных договором залоговой недвижимости.
Однако, перед тем как приступить к продаже доли жилья, стоит учесть, что процедура может занять некоторое время. Она может быть затянутой из-за сложности оформления документов, поиском покупателя или другими факторами. Сроки оформления сделки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев.
Для того чтобы учесть все возможные трудности и ориентироваться в сроках, рекомендуется составить пошаговую инструкцию по продаже доли в квартире банку. Это поможет избежать непредвиденных задержек и ускорить процесс сделки.
Необходимо также учесть, что юридические и организационные аспекты продажи доли в квартире банку могут быть актуальными только для конкретных случаев. Каждый банк имеет свои правила и процедуры, поэтому важно получить всю необходимую информацию у представителей банка и придерживаться их рекомендаций.
Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:
-
досрочное погашение кредита;
-
разделение оплаты;
-
переоформление договора кредитования на другого покупателя.
Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.
-
Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.
После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.
-
Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.
Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.
Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.
-
Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:
-
покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;
-
Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.
-
Продавец получает средства за недвижимость.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Если недвижимость была приобретена ранее и не является подходящим местом для проживания владельца, такая продажа возможна.
В этом случае есть несколько вариантов.
- предложить заключить соглашение с банком о передаче доли в квартире для погашения суммы долга
- Арест одной доли в квартире или всей квартиры судебным приставом-исполнителем.
Важно: Банки редко соглашаются на первый вариант. Это связано с тем, что они отнимают у них много времени и требуют от банка оценки имущества перед его продажей.
Если вы предложите банку первый вариант, то, скорее всего, получите отказ от банка с предложением самостоятельно продать акции (или квартиру) и положить вырученные деньги на свой банковский счет.
Второй случай имеет место, когда долг по договору взыскан и судебное решение приведено в исполнение. Мировой судья инициирует исполнительный процесс и начинает поиск имущества, которое может быть изъято в результате исполнения судебного решения.
На этом этапе магистрат отвечает за оценку и оформление имущества.
Изъятие залогового имущества возможно в судебном порядке или через суд при условии предоставления договора об ипотеке.
Иски о наложении ареста на ипотечное имущество отклоняются, если
- Непогашенная сумма составляет менее 5% от суммы непогашенного обязательства
- Период по умолчанию составляет менее трех месяцев.
Цель ковенанта может быть выполнена только в том случае, если это предусмотрено ипотечным договором.
Если предметом ипотеки является частное жилье, то на него не может быть наложен арес т-of-court.
Следует отметить, что банки редко готовы принять имущество в качестве компенсации за долг. Позиция кредитных организаций такова: если заемщик получает имущество наличными, оно должно быть погашено таким же образом.
Взыскание доли в квартире за долги
Но опять же, вышеуказанный вариант редко срабатывает. В большинстве случаев им приходится прибегать к варианту ареста части долговой квартиры.
Этот вариант выглядит следующим образом.
Гражданин имеет кредит и не в состоянии его погасить. Первый вариант отвергается. Проценты накапливаются, растут, и в конце концов банк обращается в суд с требованием принудительного погашения долга.
Конечно, суд выигрывает, и мировой судья изымает имущество. А если доля квартиры не является единственным жильем должника, мировой судья изымает ее и передает банку для погашения кредита.
Это происходит в том случае, если
- Доля заемщика в квартире не является его единственным жильем.
- Часть квартиры, находящаяся в собственности заемщика, превышает сумму кредита и процентов (или, по крайней мере, равна этой сумме).
Продажа части жилья регулируется гражданским законодательством. Оформление сделки купли-продажи в этом случае осуществляется по стандартной схеме согласно статьям 554, 555 ГК РФ. Передача доли регулируется ст. 556. Необходимость нотариального сопровождения продажи долевой собственности закреплена в законе ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Норма о преимущественном праве покупки доли другими владельцами содержится в ст.250 ГК РФ. Согласно действующему законодательству продавец части недвижимости обязан оповестить о своем решении продать ее всех заинтересованных в этом лиц и предложить им ее приобрести на праве преимущества перед другими покупателями. С другой стороны, остальные совладельцы собственности не могут умышленно препятствовать продавцу в своем законном праве реализовать свою часть.
Как продать долю в приватизированной квартире без согласия других собственников?
Совладельцы не всегда могут прийти к общему решению, касающегося жилья. Возможны и случаи, когда один собственник имеет желание реализовать свою часть квартиры, а местонахождение второго неизвестно, либо он умышленно уклоняется от контакта с первым.
Если обстоятельства складываются так, что хозяину долевой собственности чинятся препятствия в совершении сделки по продаже ее части, дальнейший порядок его действий должен быть следующим:
- совладельцы квартиры должны быть оповещены о продаже доли квартиры и своем преимущественном праве ее выкупа письменно, посредством заказного письма с уведомлением, являющимся прямым доказательством того, что вы выполнили свою часть обязанностей по закону;
- вариантом против агрессивного совладельца может стать отчуждение долевой собственности через процедуру дарения;
- другой способ продажи части жилья без согласия второй стороны – это оформление договора займа, когда заемщик берет у займодавца определенную сумму в залог своего имущества, которое впоследствии передается ему в счет погашения долга;
- в случае, когда совладельцы жилья не находят мирного пути по разрешению конфликта, совершить продажу части этой недвижимости можно с разрешения суда.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Характеристика права собственности на раздел квартиры
Право собственности на долю в квартире означает, что собственник имеет долю в общей площади квартиры. Под термином «совместная собственность» можно понимать ту часть квартиры, которая принадлежит собственнику.
Одной из особенностей совместной собственности является возможность распределения доли в квартире. Это означает, что собственник может распоряжаться своей долей в квартире по своему усмотрению. Например, ее можно сдать в аренду или продать.
Как часть квартиры, доля собственника является его собственностью. Это означает, что он имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Однако во избежание споров важно учитывать права и интересы других собственников.
Собственность на тип квартиры означает, что владельцы могут самостоятельно развивать и использовать свою долю. Это может быть и ремонт, и перепланировка, и использование помещения в соответствии с его назначением.
В целом владение долей квартиры имеет свои особенности, требующие внимания и соблюдения определенных правил. При этом важно учитывать права и интересы других собственников, чтобы поддерживать гармоничные отношения и избегать споров.
Продажа доли в ипотечной квартиры, с участием маткапитала
Закон предусматривает возможность оплатить основной долг по ипотеке за счет средств материнского капитала. Причем для этого не требуется ждать 3 года с момента рождения ребенка.
Закон обязывает родителей выделить детям доли в приобретенной жилплощади. При направлении средств на погашение ипотеки родители дают обязательство о выделении долей.
Однако выделение может быть оформлено только после окончательного погашения кредита. Закон запрещает обременять права несовершеннолетних детей ипотекой.
В случае продажи доли в квартире, купленной с участием материнского капитала, необходимо получить согласие на сделку от отдела опеки. Для получения разрешения потребуется предоставить детям доли в покупаемом жилье или на альтернативной жилплощади.
Переоформить кредит, частично оплаченный за счет маткапитала не получится. Банк не одобрит такую сделку.
Единственным путем является погашение кредита, выделение долей детям, получение разрешение отдела опеки, предоставление альтернативного жилья и последующая продажа.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
Поступило выгодное предложение продать доли в квартире, значит, нужно выработать порядок предстоящих действий, чтобы не упустить представившийся шанс. Исходя из практики агентств недвижимости, рационально следовать такому алгоритму продажи доли в квартире:
- Выделить её в реальном виде, если ранее это не было сделано. Иначе с покупателем может оказаться не о чём разговаривать.
- Предварительно оговорить ключевые условия соглашения. Не исключается вариант подписания преддоговора, дублирующего положения основного, который будет оформлен и зарегистрирован по прошествии определённого периода времени.
- Достичь соглашения с прочими совладельцами.
- Собрать пакет необходимой документации.
- Составить, оформить и зарегистрировать ДКП.
- Получить документы из Росреестра.