Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В чем разница между СНТ, ДНП и ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.
Виды разрешенного использования земельных участков
Согласно Земельному кодексу, вся земля в России поделена на семь категорий:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Земли Водного фонда;
- Земли Лесного фонда;
- Земли запаса (государственная и муниципальная собственность);
- Промышленные земли;
- Особоохраняемые земли;
Какой вариант участка выбрать под строительство жилого дома?
Соберем воедино.
ИЖС подойдет тем, кто рассматривает приобретение земельного участка в первую очередь для дальнейшего строительства дома. Стоимость выше, чем у ЛПХ и СНТ, но не возникнет дополнительных трат с подведением коммуникаций, а прописка проще.
ЛПХ подойдет тем, кто помимо строительства дома планирует заниматься сельским хозяйством. Важно обращать внимание на географическое положение участка, от него зависит ВРИ.
СНТ подойдет тем, кто хочет жить в сообществе таких же дачников. Как правило, СНТ находятся недалеко от населенных пунктов, что делает инфраструктуру доступной. Финансирование осуществляется за счет членских взносов собственников.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Садовое некоммерческие товарищество как вид земли предусматривает выращивание сельскохозяйственных и огородных культур и строительство на месте дачного домика полноценного загородного жилья.
«Строение на участке со статусом СНТ должно отвечать нескольким критериям. Во-первых, использоваться только в личных целях, никак не в коммерческих. Во-вторых, являться не многоквартирным зданием, а жильем для одной семьи. Максимальная высота здания — 3 этажа до 20 метров. В-третьих, под застройку берется не более 30% земли (уточнять нормативы следует в Правилах землепользования и застройки конкретного района и поселка). В-четвертых, высота забора не должна превышать 1,5 метра»,— сообщил Сергей Бондарь.
Для каждого участка земли существуют свои нормы строительства. За любую незаконную постройку собственнику грозит штраф в размере 3 тысяч рублей. Для проверки использования земель, в частности в Подмосковье, летают квадрокоптеры и фиксируют все изменения.
«Сейчас много случаев, когда на землях ИЖС строят многоквартирный дом. Вскоре дом проверяют по жалобам соседей. Если на землях ИЖС построен многоквартирный таунхаус, то его вправе снести как незаконный. Поначалу собственнику направят уведомление об исправлении ситуации, в противном случае последует постановление в суд. Сносить здание будет администрация. Счет за работы она направит владельцу», — добавил Сергей Бондарь.
ДНП от ДНТ отличаются только формой собственности — Дачное партнерство и дачное товарищество, то есть всем известные дачи. В партнерстве общая собственность (дороги, подводные коммуникации, общие игровые площадки и пр.) принадлежит юрлицу (собственно самому ДНП), а в товариществе это общая собственность участников.
Главное назначение ДНП – отдых, и на ЗУ нужно построить дом. Создание сада и огорода не регламентируется – по желанию хозяина.
ДНП создано для ценителей загородного отдыха, не желающих на постоянной основе заниматься с/х. Раньше ЗУ должен был располагаться на с/х земле, а позднее законодательство допустило и их создание внутри поселка.
Нередко ДНП называют «государством 2 в 1», поскольку все проблемы кооператив обсуждает на собрании. Обслуживание и создание инфраструктуры также осуществляется из взносов членов.
С 2019 года можно создавать ОНТ и СНТ. Созданные прежде дачные объединения переходят в категорию садоводческих. Дома с отметкой «жилое строение» (внесены в ЕГРН до 2019 года) признаны жилыми, а остальные – садовыми.
СНТ, ДНП, ЛПХ и ИЖС — что это такое и как расшифровывается
- ИЖС расшифровывается, как индивидуальное жилищное строительство. Земля находится в черте города. Площадь выделяется для возведения домов, высота которых не превышает 12 метров.
- Под ЛПХ понимается личное подсобное хозяйство. Земли для фермерского и сельского хозяйства. Возможно строительство дома, если участок в черте города.
- Расшифровка ДНП звучит, как дачное некоммерческое партнерство. Состоит из участков с домами. Садом и огородом заниматься необязательно. Земля выделяется как в черте города, так и за его пределами.
- За аббревиатурой СНТ скрывается садовое некоммерческое товарищество, состоящее из садовых участков. Дом — не обязательное условие, но его возведение законом не запрещено.
ИЖС, СНТ и ДНП: сходства и различия
Все три аббревиатуры относятся к участкам.
Узнайте о них подробнее.
Каждый из предоставленных участков имеет строго определенное целевое использование.
Целью ВГС является строительство жилья.
Жилые участки могут существовать только в категории «земли населенных пунктов».
Что касается строительных работ, то это наиболее благоприятный вариант — получение лицензии на начало строительства не встречает возражений со стороны компетентных органов.
Преимущества для домовладельцев, построенных на жилых участках:.
- Здание приписывается к адресу, что облегчает последующую регистрацию права собственности.
- Лицензия на регистрацию по месту жительства.
- Возможность проводить необходимые коммуникации и пользоваться коммунальными услугами.
Только в HCS на участках могут быть только отдельно стоящие дома ниже третьего этажа. Там могут жить только семьи!
Подробнее читайте в разделе «Что можно построить на жилом участке».
Единственными недостатками являются.
- Высокая стоимость приобретения.
- Высокая подземная стоимость.
ТСЖ — это вид садоводческого товарищества в форме кооператива.
Оно является формой юридического лица и не предназначено для получения финансовой выгоды.
Единственные участки, доступные для деятельности в рамках СНП, находятся на землях сельскохозяйственного назначения.
Это ограничение определяет преимущества и недостатки строительной деятельности на участках ТСЖ.
Однако большая часть земель, занимаемых ТСЖ, с тех пор была включена в состав земель поселений в результате расширения городов и поселков.
Преимущества.
- Помимо сельскохозяйственной деятельности, разрешено строительство жилых и сельскохозяйственных зданий.
- Низкая стоимость земли.
- Экологически чистое сельское место.
Минусы:.
- Дополнительное обременение коммунальными и техническими проектами.
- Невозможность регистрации жилья.
- Сложности в работе с ипотекой из-за использования сельской земли в качестве гарантии.
Очень сложно и часто невозможно зарегистрировать постройку как дом, интегрированный в принцип лесозаготовки. В результате цена дома ниже, чем цена аналогичного жилья, построенного на общественной земле.
Дополнительная информация.
Ассоциация общин дакасов — это Ассоциация владельцев дакасов.
В отличие от предыдущей категории, строительство здания на приобретенном участке является обязательным.
Посмотрите на преимущества строительства на участках в Дакке.
- Низкая плодородность участков приводит к низкой оценке участков.
- Дачные участки могут быть предоставлены и на землях поселений. Это также может упростить административные процедуры по регистрации капитального строительства в них.
- Возможность регистрации в населенных пунктах.
Минусы:.
- Часто отсутствуют подходящие подъездные пути к участку, а также коммуникации, обеспечивающие непрерывность процесса.
- Сложность возведения постоянных сооружений больших размеров.
- Сложности с получением ипотечных кредитов на участки ДНП.
Различия между землями под ИЖС и для ведения дачной или садово-огородной деятельности
Сравнительный анализ различных типов участков демонстрирует различия между типами жилых комплексов и типами застройки сельских или городских земель. Он также будет включать популярные садоводческие комплексы.
Данные представлены в следующей таблице.
| Индекс. | ДОМ. | Домохозяйства с полуоткрытыми жилищами | СНТ | Клубы садоводов |
| Земельные группы | Районы поселений | Сельскохозяйственные земли, районы поселений | Сельскохозяйственные земли, населенные пункты | Сельскохозяйственные земли, населенные пункты |
| Разрешенные виды деятельности | Строительство домов и вспомогательных зданий | Строительство дачных домов, садов и огородничество | Выращивание сельскохозяйственных культур, строительство садовых домов | Выращивание овощей и фруктов, строительство зданий, только некапиталистических |
| Что может быть построено. | Жилье + вспомогательное здание — подробнее | Жилье + вспомогательные здания — подробнее | Небольшой дом + вспомогательные здания — подробнее | Небольшой дом + вспомогательные здания — подробнее |
| Наличие проектной документации и ее утверждение | да | Нет | Нет | Нет |
| Наличие объектов технической и коммунальной инфраструктуры | да | Редко | Редко | Редко |
| Регистрация места жительства | да | Да, если местонахождение находится в границах населенного пункта | Нет | Нет |
| Сравнительные расходы | Высокая | Низкая | Низкая | Низкая |
Возможность смены категории и ВРИ земельного участка
Адвокат представляет собой перевод из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для легализации строительства на земле, которая не пригодна для строительства на стадии планирования или избежания возможных проблем.
Стоит заранее узнать категории участков — самым простым и быстрым вариантом является использование их земельных номеров.
Аналогичным образом можно узнать площадь сельскохозяйственных земель.
Затем необходимо получить разрешение на строительство.
Заявление должно быть подано на рассмотрение в компетентный орган.
Документированные заявления рассматриваются сотрудником в течение двух месяцев.
Кроме того, их могут попросить предоставить доказательства их права на пользование участком и его имуществом.
Положительное решение будет вынесено, если градостроительный документ на данную территорию предоставляет возможность застройки участка.
Сертификат, выданный заявителю, является основанием для подачи заявления в Россреестр о внесении изменений в земельный кадастр.
В случае обоснованного отказа заявитель имеет право обратиться в суд.
В случае с жилыми участками может также потребоваться изменение вида разрешенного использования. Если участок находится на сельскохозяйственных землях, обратите внимание, что не все виды сельскохозяйственных земель подходят для строительства.
Об ИЖС — домах для постоянного жительства
Капитально построить жильё разрешается только на участках индивидуального жилищного строительства, это и определяет их основное предназначение. К капитальным относятся постройки, имеющие фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, ограждение. Такие здания возводят для круглогодичного жилья.
Среди плюсов можно выделить:
- наличие у строения почтового адреса, что обеспечивает возможность регистрации в нём по месту жительства;
- часто обустроена инфраструктура, которая создаётся администрацией населённого пункта (будь то коттеджный посёлок или деревня);
- в банках почти не возникает проблем при оформлении ипотеки для покупки таких участков.
К минусам отнесем:
- покупая только земельный участок с целью самостоятельной постройки, придется оформлять разрешение на строительство, предварительно получив согласования во множестве инстанций (сан-эпид. службе, пожнадзоре, коммунальных службах, градостроительном совете, если постройка дома намечена в городской черте, или местных исполнительных властных органах, если на территории сельского поселения);
- стоимость подобных участков высокая.
Выбирая, следует определить цели использования участка. Для постройки капитального дома за городом выигрышным вариантом станет ИЖС. Он более дорогой, но и при продаже можно установить высокую цену. Если вам нужна земля для дачи, сада-огорода, оптимальнее выбрать ДНП. Стоимость такой земли ниже, разрешается постройка дома для житья круглый год, но получить регистрацию в нём, по всей видимости, не удастся.
В реальности сэкономить на покупке участка в ДНП и СНТ для постоянного жительства не получится. Участки ИЖС обустраивают коммунальными сетями, дорогами, инженерными сооружениями за счет местных органов власти, а на землях садоводческих и дачных товариществ всё это делается за счёт владельцев участков.
1. Построив дом на землях ИЖС, при желании Вы можете прописаться в этом доме и получить милицейский адрес (вопрос однако в том, есть ли у Вас вообще желание выписываться, например, из Москвы?). И кроме этого – обратите внимание: выписку по старому месту проживания и прописку на новом загородном месте обычно планируют делать, например, люди предпенсионного и пенсионного возраста, для того, чтобы якобы была возможность перевести выплату пенсии на другой адрес. Или например, семьи с маленькими детьми/школьниками, чтобы устроить своих детей в детсад и школу. Но в наших условиях в ХХI веке, в котором мы все живем, можно организовать перевод любых средств и выплат на любой адрес/банк/карточку с любого счета, в том числе пенсионного, без смены места официальной регистрации. И любая компания, вдумчиво относящаяся к созданию своих дачных поселков на землях ДНП, обязательно сделает так, чтобы они располагались или в шаговой, или в 2-3 минутной доступности на автомобиле от своих поселков в крупных близлежащих населенных пунктах. А все вопросы устройства детей в детсад/на учебу возможно решить теперь и без прописки на конкретной территории.
2. По идее, земли, отведенные под ИЖС, муниципалитеты должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры. Это дороги, транспорт, школы, больницы, магазины – все по специальным социальным нормам. Однако не стоит забывать о том, в какой стране мы живем. Каждый из нас знает, как сложно заставить местные власти хотя бы отремонтировать дорогу возле своего дома. Так что статус ИЖС – это далеко еще не гарантия «райской жизни».
На этих землях располагаются садовые некоммерческие товарищества. Земли этой категории предназначены для разведения сада или огорода.
Достоинствами земель СНТ является их низкая стоимость и высокая плодородность.
К недостаткам земель данной категории можно отнести необходимость согласования возводимого дома с правлением товарищества, отсутствие возможности прописаться в таком доме, обустройство инфраструктуры за счет членов товарищества, отсутствие социальной инфраструктуры, сезонное обеспечение электричеством и водой, отсутствие круглогодичного подъезда и риск взимания непомерно высоких членских взносов на обслуживание СНТ.
Таким образом, можно подвести итог вышесказанному: земли ИЖС наиболее дороги, но при этом и наиболее обеспечены социальной инфраструктурой, земли ДНП пригодны для строительства дома, но несут в себе риск необходимости внесения высоких членских взносов. Земли ЛПХ являются неким компромиссом между достоинствами и недостатками земель ИЖС и ДНП, а земли СНТ малопригодны для возведения жилого дома.