Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка по ДДУ судебная практика в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.
Застройщики чаще стали срывать сроки строительства
Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца. «Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.
По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале. По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале. При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.
Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету». «По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина. Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Ответственность застройщика
Достаточно серьёзные требования предъявляются к застройщику относительно качества передаваемого в собственность дольщика объекта. Застройщик должен обеспечить исполнение требований тех. регламентов, проектной документации и других обязательных требований, которые касаются характеризующих свойств жилья и возможности правообладателя использовать его по целевому назначению — для проживания (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Если застройщик допустил отступления от вышеперечисленных требований, то дольщик самостоятельно может выбрать один из способов восстановления своего нарушенного права:
- обязать застройщика устранить бесплатно недостатки;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить понесенные им расходы на устранение выявленных недостатков (определение ВС России № 11-КГ15-9).
Признание судом прав собственности на жилье
Одним из самых применяемых способы защиты своего права со стороны дольщика является заявление в судебном порядке права собственности на жильё — объект долевого строительства (ст. 12 ГК РФ).
Основаниями для реализация такого способа защиты и восстановление своих прав является несоблюдение застройщиком условий договора, а также требований законодательства, предъявляемых к проектной документации, требованиям касаемо разрешения на землю, а также в части исполнения других правовых актов. Дольщик в этом случае может потребовать признания права собственности:
- на квартиру (объект недвижимости);
- на недостроенное жилье;
- на долю, принадлежащую на правах общей собственности всем дольщикам.
Величина неустойки, которая взимается с застройщика, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, эта величина составляется на день обязательства, без права просрочки. Если платеж просрочен, начисляются штрафы. Если дольщик – это физическое лицо, то неустойка должна быть выплачена вдвойне.
Пример
Размер пени – 2/300 ставки ЦБ. Допустим, что ставка в день, когда рассматривается дело, составляет 7,25%. Цена квартиры – 2 000 000. На год просрочен платеж. Сумма неустойки в таком случае может быть подсчитана следующим образом:
2 000 000 * 365 * 2/300 * 7,25/100 = 352 850 руб.
Сумма эта является достаточно крупной, а если за оплатой обращается не один дольщик, а сразу несколько, то для застройщика последствия могут быть очень печальными. В данной ситуации компания может предложить выплату пени по 214 ФЗ без суда, на договорных основаниях. В данном случае – как поступить, решает исключительно физическое лицо, быстро получить сумму, которая меньше положенной, или несколько месяцев вести судебные разбирательства с застройщиком и получить не только выплаты по неустойкам, но и моральный ущерб, прочие убытки.
Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?
Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.
Позиция Верховного суда в тему:
Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Как правительство будет помогать застройщикам?
Отсутствие финансовых санкций — весьма действенная поддержка. Особенно в ситуации, когда объекты строительной компании реализуются вне рамок проектного финансирования. При наличии эскроу-счетов застройщик получает возможность финансирования проекта, а значит, компания становится независима от средств участников долевого строительства. Это крайне важно в нынешнее время, когда из-за санкций и ограничений возник дефицит оборудования, повысились цены на строительные материалы. Как следствие — нарушение логистических цепочек, к которому также прибавился ощутимый отток мигрантов. Очевидно, что строительный рынок находится не в лучшем положении. Поэтому освобождение застройщиков от неустойки — верное решение в сложившейся ситуации, что и сделало правительство.
Дольщикам нужно учитывать один важный момент. Если сдача квартиры или дома, в который вы планировали переехать, была отложена уже после 29 марта 2022 года, никакой компенсации с застройщика за нарушение условий вы не получите. Но если срок сдачи был изменен до момента законодательного принятия моратория, передать дело в суд можно в обычном порядке, рассчитав неустойку и подав претензию. Если вы выиграете дело, то за получением денег за компенсацию морального вреда можно обращаться только после 1 июля 2023 года. Банкам запретили проводить любые судебные акты в рамках действующего моратория. В случае, если обращение в суд поступило еще до 29 марта, но решение так и не было принято, исполнительный лист можно будет получить с учетом отсрочки.
А что насчет компенсации убытков? Например, если вы проживали в арендованной квартире, планировали в скором времени переехать, но застройщик перенес срок сдачи дома. Учитывая, что придется дальше платить за аренду, эти затраты становятся вашим убытком, который ранее также был обязан компенсировать застройщик. Но мораторием было отменено и это. Несмотря на действующий запрет, юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов. Выплаты не переносятся на следующий год, поэтому дело будет рассмотрено по завершении запрета на взыскание штрафов и неустоек.
Взыскание неустойки по ДДУ: дело № 2-576
Клиент заключил с Застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Полностью оплатил стоимость квартиры. Застройщик затянул со стройкой и передал квартиру Клиенту с просрочкой в 126 дней. Добровольно компенсировать причиненные неудобства отказался. На этом основании мы обратились в суд с требованием взыскать с Застройщика неустойку, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
В суде Застройщик возражал против заявленных требований, просил снизить неустойку и штраф. И несмотря на то, что наши расчеты были признаны судом верными, суд снизил их по своему усмотрению. В результате, в пользу нашего Клиента были взысканы следующие суммы:
неустойка 87 044 руб.
компенсация морального вреда — 15 000 руб.
штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя — 30 000 руб.
Совет № 5: То, о чем почти никто не знает
Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.
Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки. Пару раз отсудиться и побегать с исполнительными листами.
А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом суммы на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав или кредитная организация по вашему исполнительному листу произведут перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером. При этом суды реже урезают неустойку на будущее – что является большим плюсом.
Совет № 10: Когда суды отказывают в неустойке по ДДУ?
К сожалению, многие застройщики прибегают к подлым приемам, дабы избежать ответственности за несоблюдение ими сроков по ДДУ. Дольщики, которые не интересуются вопросом взыскания неустойки заблаговременно, часто попадают в эти ловушки и собирают на себя все расставленные застройщиком капканы. В результате суды просто отказывают в исках о неустойке по ДДУ.
Тут поговорим об одном из самых распространенных и подлых трюков. Назовем его «Создание иллюзии уклонения». Какая цель у менеджеров застройщика? Поскорее сдать объект и минимизировать убытки по неустойкам. Как они этого достигают? Рассмотрим пример.
Срок сдачи объекта по ДДУ: 31 мая 2019 года. Фактически дом уже введен в эксплуатацию, но еще не готов к передаче. Передача квартиры запланирована на начало августа. Застройщик направляет дольщику уведомление о готовности объекта к передаче, сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. К примеру, 25 мая 2019 года.
Дольщик, получив уведомление, звонит застройщику и просит назначить ему дату и время осмотра (т.е. приемки). Но оператор сообщает, что запись возможна только через сайт. Либо записывает вас на 15 июля 2019 года. Мотивируя такую позднюю запись большим потоком обращений. Хотя на самом деле объект просто не готов.
Рассчитать неустойку и составить досудебную претензию
Перед судебной тяжбой нужно направить застройщику претензию — будь то выплата неустойки согласно договору, устранение недостатков квартиры, гарантийный ремонт и так далее. Возможно, застройщик пойдет на мировое соглашение и урегулирует вопрос в досудебном порядке.
Направить претензию лучше ценным письмом с описью вложений и уведомлением. Другой вариант — вручить лично в приемной застройщика, но убедиться, чтобы вам выдали копию принятой претензии, на которой указана дата и подпись сотрудника, принявшего документ.
Обычно у застройщика есть 10 дней, чтобы дать официальный ответ. Молчание и игнорирование — тоже ответ, который подходит для обращения в суд. Задача дольщика показать, что он сделал все, что в его силах, чтобы урегулировать спор без суда.
Это не только покажет добросовестность, но и поможет получить штраф 50% от присужденной судом суммы.
Сегодня чаще всего квартиры в новостройках реализуются по договорам долевого участия. «А согласно статье 4 214-ФЗ в качестве обязательного условия ДДУ определяет срок передачи объекта дольщику. Если срок в договоре не указан, то договор не будет зарегистрирован в государственном реестре и будет считаться не заключенным», — говорит Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. То есть срок исполнения обязательств в данном случае фиксируется очень четко, но нарушать его, это, конечно, не мешает: «На практике встречается множество оснований, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что сроки, прописанные в договорах, специально снижались для повышения инвестиционной привлекательности объекта и заканчивая банкротством застройщика или нехваткой денежных средств для окончания проекта», — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Таким образом, если застройщик сообщает о нарушении сроков строительства, без тщательного анализа всех обстоятельств не обойтись.
«Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. И если дольщик принимает это предложение, то должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры, которое, кстати сказать, как и договор долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра», — рассказывает адвокат Олег Сухов.
Но «дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив застройщику соответствующее письменное уведомление заказным письмом», — говорит Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). На практике срок строительства обычно задерживается больше чем на два месяца, так что возможность разорвать соглашение появляется в большинстве случаев. Но надо ли его разрывать?
Чтобы ответить на этот вопрос, прежде всего надо понять, почему застройщик нарушает обязательства, как скоро он обещает их выполнить и реалистичны ли его обещания. «Если задержка вызвана причинами, которые застройщик в силах устранить, причем достаточно быстро (к таким причинам можно отнести, например, нарушение сроков поставки строительных материалов их поставщиком, смену подрядчика или природные катаклизмы. – От ред.), то лучше не паниковать и спокойно дожидаться окончания строительства дома. Но если строительство затягивается по более серьезным причинам, таким как смена застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социальных объектов и др., то есть повод задуматься о расторжении договора», — говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), советуя в последнем случае обращаться к юристам, специализирующимся на долевом строительстве и имеющим соответствующую практику и возможности для анализа ситуации. Так же стоит поступить и в том случае, если застройщик предлагает перенести сдачу объекта на длительный срок – на год и более, даже если причины задержки кажутся вполне устранимыми.