Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли выписываться при продаже квартиры хозяину не имея другого жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый человек, который живет на территории России, должен зарегистрироваться по месту жительства или по месту пребывания. Такая регистрация в простонародье называется «пропиской»: постоянной или временной. Прописка проставляется в паспорте гражданина РФ на пятой странице в виде штампа с адресом постоянного места жительства и датой регистрации. Выписаться из квартиры — значит сняться с регистрационного учета по адресу этой квартиры.
Как выписаться при продаже жилья
Сняться с регистрационного учета довольно просто. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов:
- Зарегистрироваться по другому адресу. В этом случае выписка из старой квартиры происходит «автоматически». Сделать это можно лично в ГУВМ МВД или подав заявление на сайте Госуслуги.
- Сняться с регистрации на портале Госуслуги. Подаете заявления на сайте, затем в назначенный день придите в ГУВМ МВД, где в паспорт проставляется отметка о снятии с регистрации.
- Сняться с регистрации в отделении в ГУВМ МВД. Для этого вам надо прийти в офис ведомства и написать заявление. С собой обязательно возьмите паспорт.
- Посетить МЦФ. Услуга по снятию с регистрации работает не везде, поэтому лучше уточнить этот вопрос по телефону МФЦ перед визитом.
- Попросить снять вас с регистрации другого человека. В этом случае вам нужно написать на его имя доверенность, заверить её у нотариуса, а также предоставить подписанное лично вами заявление о снятии с учёта.
Куда выписаться при продаже квартиры, если нет своего жилья?
Бывают ситуации, когда нового места жительства нет, например, когда:
- новую квартиру купили в новостройке, но дом пока не сдали;
- полным ходом идет строительство своего нового частного дома;
- запланировали выезд за границу на постоянное место жительства — в этом случае регистрация на территории РФ больше не нужна.
В таких случаях выписаться из квартиры перед продажей можно «в никуда». При выписке «в никуда» должны выполняться следующие условия:
- человек выписывается один, без детей;
- в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние дети.
После выписки необходимо в течение семи дней встать на регистрационный учет по новому месту жительства. За нарушение семидневного срока придется заплатить штраф. Но если собственное жилье еще не готово и вы не нашли место для постоянной регистрации, то вы можете оформить временную регистрацию по месту пребывания. В таком случае, штрафы вам не грозят.
Как выписаться при продаже жилья
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Пepeд cдeлкoй coбcтвeнник квapтиpы дoлжeн пpeдocтaвить cпpaвкy o пpoпиcaнныx в квapтиpe жильцax.
Paнee тaким дoкyмeнтoм былa выпиcкa из дoмoвoй книги. B 2018 гoдy дoмoвыe книги oтмeнили. Ceйчac вмecтo выпиcки, влaдeлeц квapтиpы пoлyчaeт cпpaвкy пo фopмe №9 — или дpyгoй дoкyмeнт, в зaвиcимocти oт peгиoнa пpoживaния.
Нaпpимep, в Mocквe выдaют eдиный жилищный дoкyмeнт (EЖН).
Ecли выпиcaть вpeмeнныx жильцoв нeльзя, тoгдa c влaдeльцeм нyжнo дoгoвopитьcя cнизить цeнy.
Дoгoвapивaтьcя o cнижeнии цeны нyжнo eщe дo пoкaзa квapтиpы клиeнтaм. Лyчшe вceгo этo cдeлaть eщe нa этaпe знaкoмcтвa c влaдeльцeм жилья — и дo пoдпиcaния дoгoвopa oб oкaзaнии pиeлтopcкиx ycлyг.
Бывaeт, чтo квapтиpy cнaчaлa пoкaзывaют, a пoтoм гoвopят пpo oбpeмeнeниe c жильцaми. Taк дeлaют, кoгдa нaдeютcя зaпoлyчить cдeлкy любoй цeнoй. Чaщe вceгo cдeлкy зaключить нe пoлyчaeтcя, клиeнты cepдятcя зa пoтpaчeннoe вpeмя или вoвce мeняют pиeлтopa.
Oбъяcнить влaдeльцy пpичинy cкидки мoжнo тaк:
- Нoвoмy coбcтвeнникy eжeмecячнo пpидeтcя нecти дoпoлнитeльныe pacxoды, — ecли кoммyнaльныe ycлyги нaчиcляют пo кoличecтвy пpoживaющиx.
- Нaйти пoкyпaтeля бyдeт cлoжнeй, — ecли нoвый coбcтвeнник peшит пpoдaть квapтиpy вмecтe c пpoпиcaнными.
- Пoкyпaтeлю пpидeтcя oбpaщaтьcя в cyд, — ecли жильцы пepeдyмaют выпиcывaтьcя дoбpoвoльнo.
- Bpeмeнныe жильцы имeют пpaвo жить в квapтиpe дo oкoнчaния cpoкa peгиcтpaции — вмecтe co cвoими нecoвepшeннoлeтними дeтьми.
Coбcтвeнник квapтиpы имeeт пpaвo caмocтoятeльнo выпиcaть вpeмeнныx жильцoв. Bлaдeлeц квapтиpы дoлжeн пoдaть зaявлeниe личнo или чepeз пpeдcтaвитeля пo нoтapиaльнoй дoвepeннocти.
Ecли cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции иcтeкaeт в ближaйшee вpeмя, пoдaвaть зaявлeниe нa выceлeниe вpeмeнныx жильцoв нe нyжнo. Peгиcтpaция пpeкpaщaeтcя aвтoмaтичecки.
B зaкoнe нeт eдинoй ycтaнoвлeннoй фopмы блaнкa. B зaявлeнии yкaзывaют:
- Aдpec и пoлнoe нaзвaниe oтдeлa мигpaциoннoгo yчeтa. Ecли зaявлeниe пoдaют в MФЦ, тo фopмy cocтaвляют caми coтpyдники.
- ФИO coбcтвeнникa и eгo пacпopтныe дaнныe.
- Пpocьбa o cнятии вpeмeннoгo жильцa c yчeтa. Пacпopтныe дaнныe жильцa, дaтy въeздa и выeздa из квapтиpы.
- Пpичинy пpeкpaщeния peгиcтpaции: нaпpимep, yexaл paньшe cpoкa oкoнчaния peгиcтpaции, дocpoчнo pacтopгнyл дoгoвop apeнды, пp.
- Дaтy и пoдпиcь.
- Пacпopт coбcтвeнникa и eгo кoпия.
- Cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти нa квapтиpy или выпиcкa из EГPН.
- Дoвepeннocть, — ecли дoкyмeнты пoдaeт пpeдcтaвитeль.
Какие сроки на выписку при продаже квартиры установлены законом?
Если с покупателем квартиры достигнута договоренность, то выписаться можно и после фактической продажи недвижимости. Зачастую это условие прописывается в договоре продажи квартиры и должно устраивать обе стороны. Например, продавец сможет позже выехать из квартиры, спокойно подобрать себе новое жилье, а покупатель получит скидку или какие-то услуги.
Негативные последствия могут быть в этом случае для покупателя – если жильцы после обговоренного срока не покинут квартиру, то придется обращаться в суд, ведь только этот орган имеет право признать человека утратившим право собственности.
Точные сроки выписки из квартиры в нормативно-правовых актах не установлены. Поэтому выписку можно производить как до фактической сделки, так и после этого. Время определяется в договоре купли-продажи или же в дополнительном соглашении, так называемом предварительном договоре.
Какие же последствия могут быть для сторон, если выписка после покупки квартиры так и не произошла или же произошла, но сделка по продаже квартиры не состоялась. Рассмотрим подробнее.
Если гражданин и члены его семьи выписались из квартиры, а сделка «сорвалась» по каким-то причинам, то в принципе ничего страшного в этом нет – они с легкостью смогут зарегистрироваться вновь.
А вот если после проведения сделки по покупке квартиры лица, которые в ней проживали отказываются выписаться в установленный срок, то покупатель понесет убытки, и финансовые, и моральные:
- оплата коммунальных услуг за всех прописанных в квартире лиц;
- невозможность вселиться в приобретенное жилье (траты на другую жилплощадь);
- необходимость выселять продавца и его семью в судебном порядке.
Самые сложные ситуации с впиской из квартиры при продаже возникают тогда, когда есть необходимость снять с регистрационного учета несовершеннолетнего.
Единственный возможный способ выписать ребенка – одновременно прописать его в новой квартире. При этом если у ребенка хотя бы небольшая доля в старом жилье была в собственности, то и продажу разрешат только если в новой квартире доля будет не меньше, а условия не хуже.
Бывают, конечно, и частные случаи. Например, в качестве исключения законным представителям могут разрешить продать квартиру и выписать несовершеннолетнего «в никуда», если деньги от продажи квартиры будут зачислены на банковский счет и в течении определенного времени будет приобретено новое жилье. В противном случае сделка купли продажи может быть признана незаконной.
Ситуация, когда необходимо выписаться из квартиры для того, чтобы ее продать, может обернуться неприятности как для покупателя, так и для продавца.
Однако для нового владельца квартиры последствия могут быть гораздо более серьезными.
| № п/п | Подводные камни |
|---|---|
| 1 | Необходимо тщательно изучать сам договор купли-продажи. Кроме прочих обязательных условий, в нем должны быть указаны обязательства и сроки выписки и выселения из квартиры продавца и всех членов его семьи. |
| 2 | Для покупателя намного безопаснее будет, если на момент совершения сделки в квартире не будут зарегистрированы несовершеннолетние дети и граждане, признанные недееспособными или инвалиды. Хотя если это условие не выполняется, то после вступления в право собственности владелец квартиры может обратиться с заявлением в суд и на основании его вердикта выселить бывших владельцев или же членов семьи. |
Имеется в виду тот случай, когда зарегистрированные в квартире граждане добровольно снимаются с учета. То есть, прежде чем будет проходить сделка по купле-продаже, все прописанные в жилом помещении граждане самостоятельно выпишутся. Это – лучший вариант для будущего продавца.
Не будем вдаваться во все тонкости процесса выписки, скажем лишь, что сделать это можно двумя путями.
Во-первых, непосредственно при регистрации по новому месту жительства. В этом случае органы регистрационного учета снимут гражданина с учета по прежнему месту жительства самостоятельно (в трехдневный срок). Проще говоря, в паспорте гражданина сразу же ставят штамп о том, что он снят с учета, и штамп о том, что он зарегистрирован по новому месту жительства.
Можно ли продать квартиру, не выписываясь?
Правила выписки из квартиры при продаже нигде не указаны. Есть несколько законов, которые регламентируют это:
| П.2 ст. 292 ГК РФ | Переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для предыдущего владельца и членов его семьи |
| П. 4 ст. 31 ЖК РФ | При прекращении семейных отношений право пользования жильем у бывшего супруга не сохраняется. Исключение – отсутствие другой недвижимости, куда бы он мог переехать: по этой или другой уважительной причине суд может обязать владельца предоставить доступ к жилью бывшему супругу на определенный срок |
| П. 16 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил регистрации…» | Гражданин обязан подать документы на регистрацию в течение 7 дней после переезда на новое место жительства |
| Ст. 558 ГК РФ | Если граждане по закону сохраняют право пользования жильем после продажи, это является существенным условием и указывается в договоре |
| Ст. 556 ГК РФ | Обязанности продавца считаются исполненными с момента подписания передаточного акта |
Вывод: сняться с регистрационного учета придется. Но если в квартире есть граждане, сохраняющие право проживания в результате отказа от приватизации или по иному договору, и они против снятия с регистрационного учета, это усложнит задачу. После заключения сделки новому собственнику придется выписывать их через суд, и нет гарантий, что требования удовлетворят.
Какие нужны документы, чтобы выписаться из квартиры
Порядок выписки урегулирован Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, а также Административным регламентом, утвержденным Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984.
Можно ли выписать человека из квартиры
Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.
Собственник квартиры по общему правилу не может самостоятельно обратиться в административный орган и выписать жильца. Лишь в случае, когда прописанное лицо по естественным причинам не может явиться (призван в армию, приговорен к лишению свободы, умер), владелец квартиры может, предъявив в МФЦ документы из военкомата, приговор суда или свидетельство о смерти, выписать человека из квартиры, рассказал партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. При этом нахождение за границей, нежелание «дойти» до МФЦ, болезнь не считаются основаниями для того, чтобы владелец квартиры самостоятельно снял гражданина с регистрации. Во всех иных случаях предусмотрен только судебный порядок снятия с регистрации.
Кого будет сложно выписать
Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.
Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.
Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:
- членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
- пенсионеров по старости;
- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
- инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.
Отличительные особенности процедуры для не проживающего родственника
Можно назвать три основных способа снять с регистрационного учета не проживающего родственника:
- Убедить его добровольно сняться с учета.
- Выписать в судебном порядке до продажи квартиры.
- Выписать в судебном порядке после продажи квартиры.
Чтобы выписать не проживающего по месту регистрации родственника, необходимо доказать, что он:
- не является собственником доли жилого помещения;
- не проживает в квартире или доме более полугода, причем отсутствие не объяснено временными обстоятельствами (учеба, командировка и т.д.);
- не вносит оплату за коммунальные платежи.
В качестве доказательств подходят:
- письменные подтверждения от поликлиники, налоговой службы, почтового отделения, о том, что гражданин не обращался к ним в течение длительного периода, а также свидетельство участкового об отсутствии в квартире личных вещей гражданина и следов ведения совместной деятельности;
- показания свидетелей;
- квитанции об оплате коммунальных услуг.
После сбора доказательств необходимо обратиться с иском в суд.
Кратко: как договориться о передаче квартиры после продажи?
-
При передаче денег продавцу заключайте ДКП (договор купли-продажи) и указывайте период или точные сроки, когда продавец съедет.
-
Если вы забыли прописать дату отъезда продавца в ДКП, у него будет 30 дней, чтобы освободить помещение.
-
Старайтесь решить спорную ситуацию мирным путем и не доводите дело до суда, т. к. судебные разбирательства затянутся еще на 1−2 месяца.
-
Чтобы подстраховать себя и заинтересовать покупателя в отъезде, пропишите в ДКП пункт о штрафе за несвоевременный отъезд.
-
Для продавца лучше заранее выписаться из квартиры перед продажей и согласится на условия покупателя об отъезде.
-
Если продавец срывает срок отъезда из квартиры, а в договоре прописан штраф, придется платить компенсацию.
-
Устная договоренность о дате отъезда не имеет юридической силы. Такая негласная договоренность подходит в том случае, когда продавец и покупатель хорошо знают друг друга.
Выписаться можно «в никуда»
Постановка на регистрационный учет и снятие с регистрационного учета (прописка и выписка) регулируются Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 и Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713.
В ст. 7 Закона и пп. а п. 31 Постановления есть такая формулировка — «снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: изменение места жительства — на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства».
Простыми словами, выписаться из квартиры можно двумя способами: «в никуда» или путем регистрации на новом месте жительства. Ни о каком обязательстве речи не идет. Инструкции — как выписаться из квартиры и выписать ребенка.
Если в квартире есть несовершеннолетние собственники, то для продажи квартиры потребуется нотариус и разрешение органов опеки
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Законодательное регулирование
Непосредственно само предоставление услуги по регистрации граждан и снятии с регистрационного учета регулируется Административным регламентом, введенным в силу Приказом МВД РФ от 31.12.2017 № 984. Административный регламент МВД действует на основании правовых норм, установленных следующими законодательными актами.
| Нормативный акт | Правовая норма |
|---|---|
| Ст. 292 ГК РФ | Членам семьи собственника жилого помещения предоставляется право пользования помещением. Переход права собственности на жилье прекращает право пользования как у собственника, так и у других прописанных лиц. |
| Ст. 20 ГК РФ | Местом жительства малолетних детей и граждан, находящихся под опекой, является место жительство их законных представителей. |
| Ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 | Выписка производится органом регистрационного учета по заявлению гражданина. |
| П. 16 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 | Гражданин обязан в семидневный срок после смены места жительства прописаться в новом жилье. |
| Ст. 19.15.1 КоАП РФ | Проживание в квартире без регистрации наказывается штрафом в размере от 2 до 3 тыс. руб., для граждан, от 2 до 5 тыс. руб. — для собственников жилых помещений. |
Частые вопросы и ответы на них
Что будет, если продавец не выпишется из квартиры?
Законодательство не обязывает продавца сниматься с регистрации в случае продажи жилой недвижимости. Однако согласно законодательству право проживания у лица, не являющегося собственником или его родственником, прекращается. Это означает, что новый владелец может выписать прежнего собственника через суд. Судебные расходы в таком случае придется оплатить проигравшей стороне, то есть бывшему владельцу. Суд вынесет решение, с которым нужно обратиться в УВМ МВД.
Жильцы будут сняты с регистрационного учета в принудительном порядке.
Какие последствия грозят покупателю, если продавец не снимется с регистрационного учета?
Раньше прописка в квартире постороннего гражданина влекла за собой увеличением расходов за коммунальные услуги. Теперь, когда большинство коммунальных услуг оплачивается по метражу квартиры, такие последствия собственнику жилья практически не грозят. Однако могут возникнуть и другие проблемы, так как квитанции будут приходить на постороннего человека. Более того, формально прежний владелец, как и другие прежние жильцы, сохранит право проживания в квартире.
Если же новый собственник решит продать жилье, ему в любом случае придется решать эту проблему — либо искать прежнего хозяина и просить его сняться с учета, либо обращаться в суд.
Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, нужно ли выписываться заранее?
Обычно наличие в квартире прописанных граждан не является препятствием для подписания кредитного договора. Однако в связи с тем, что квартира будет находиться в залоге у банка, он может предпринять дополнительные меры предосторожности. Например, потребовать отсутствия в покупаемом жилье прописанных лиц.
В таком случае для того, чтобы сделка осуществилась, продавцу придется выписаться из квартиры до ее проведения.
Как выписать из квартиры несовершеннолетнего, являющегося собственником (одним из собственников) помещения?
Для совершения сделки необходимо получить согласие органа опеки и попечительства, который следит за тем, чтобы жилищные права детей не были нарушены. Для получения согласия необходимо предоставить ребенку в собственность жилье не меньшей площади не худших потребительских качеств, а также прописать его в нем. Эти уже условия действуют, если владельцем квартиры является недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо.
Можно ли выписаться после заключения сделки?
Да, если стороны пришли к такому соглашению, то бывший собственник может сняться с регистрации в квартире и после ее продажи. К примеру, жильцы могут подобрать другую недвижимость и только потом съехать, покупатель же взамен получит от продавца какую-либо скидку или услугу. Эти нюансы прописываются в договоре купли-продажи, который является гарантом соблюдения всех условий.
Если бывшие владельцы не покинут жилье в указанный срок, покупатель может обратиться в суд, т.к. только этот орган компетентен решать подобного рода вопросы.
Информация!
Если новый владелец попытается самостоятельно выселить жильцов, суд может признать его действия, как нарушение закона и назначить уголовное наказание.